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国家房贷政策变化属于 “情势变更”,二手房买方不算违约?/蔡英杰

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 14:30:23  浏览:9481   来源:法律资料网
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国家房贷政策变化属于 “情势变更”,二手房买方不算违约?

蔡英杰


  关键词:情势变更 不可抗力 国十条 政策 贷款 二手房 违约

  近日,海淀区人民法院作出了房贷政策变化,即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此,各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下,该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时,该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此,鉴于该案的案情存在自身的特点,该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此,广大购房者和卖房者千万不要以为,该判决具有普遍意义。下面,笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

  案例简介:2010年4月12日,张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同,约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋,房屋成交总价为555万元,其中张先生计划贷款200万元购买。次日,张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中,因“新国十条”出台,无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后,张先生将宋女士起诉到海淀区法院,要求解除与宋女士的房屋买卖合同,并要求对方退还定金。

  庭审焦点:庭审中,张先生提供了与妻子马女士的结婚证,并拿出两个房产证,显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议,但她认为,两人签订的合同真实有效,而且合同当中已经约定,如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足,应补足购房首付款。因此,应不受新国十条中关于住房贷款的限制,按合同执行。

  判决结果:法院审理认为,根据有关规定,张先生家庭住房套数已达两套,因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房,属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化,是张先生在签订合同时无法预见的,如果要求张先生继续履行合同,对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据,宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示,虽然本案中双方签订的合同属于有效合同,而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定,但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释,是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准,而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

  律师评析:本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决,可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响,对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过,这也仅仅是一个个案而已,并不具有典型意义,每个当事人都可能遇到些许不同的情况,因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

  一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更?

  根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情,对该条款的适用应当综合考虑,不能一刀切,把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发【2009】40号),法院是要慎用情势变更原则的。此外,根据于《正确适用 若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号),确需在个案中适用情势变更原则的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见:

  1、如果合同没有明确约定贷款购房,要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款,要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额?

  在这种情况下,即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款,甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式,但是一旦争议发生,买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款,甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话,我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话,对卖方来说很不公平,因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

  2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款,且对贷款未获批准做了约定?

  在这种情况下,我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款,买方可以解除合同的权利,并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大,例如买方工资水平的原因,户口的原因,银行内部政策审核的原因,国家政策的原因等等,这样,买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话,那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷,否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

  在本案中,当事人已经约定贷款方式,而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同,但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为:结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释,是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准,而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此,在非买方自身原因造成银行贷款未获批准,买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第23条,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款,因为个人原因无法贷款?

  在这种情况下,除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同,否则买方没有理由要求解除合同,一旦单方解除合同即构成违约,有可能被要求继续合同或支付违约金。此外,在国家政策没有变化的情况下,银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第23条,只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的,买方是可以解除合同的。不过,在实践中,对于银行单方面内部政策调整,买方很难举证证明。因此,如果买方担心这一点,可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

  二、该案的示范意义
  海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决,说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中,法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然,该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的,如果合同是在国十条出台之后的签订的,那么毫无疑问,买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

  三、如果以情势变更原则解除合同后,买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费?

  根据目前的行业惯例,在房屋买卖合同中,通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后,买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费?显然不可以。在解除合同前,中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务,完成了自己的任务,所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中,中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成,比如居间费,代书费,代办过户费等等,那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用,其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的,可以不必支付。


作者:蔡英杰
联系方式:13520108510;010-58695236
工作单位:北京市闻泽律师事务所
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上海市市容环境卫生管理条例(2003年修正)

上海市人大常委会


上海市市容环境卫生管理条例

 (2001年11月14日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过
  根据2003年4月24日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第三次会议《关于修改〈上海市市容环境卫生管理条例〉的决定》修正)

  
  第一章总则
  第一条为了加强市容和环境卫生管理,维护城市整洁、优美,保障市民身体健康,促进社会主义精神文明建设,根据有关法律、行政法规,结合本市实际情况,制定本条例。
  第二条本条例适用于本市中心城、新城、中心镇以及独立工业区、经济开放区等城市化地区。
  第三条本市市容环境卫生工作实行统一领导、分级管理、公众参与、社会监督相结合的原则。
  第四条市市容环境卫生管理部门主管本市市容环境卫生工作,负责本条例的组织实施。
  区(县)市容环境卫生管理部门在同级人民政府领导下,负责本辖区内的市容环境卫生管理工作。
  街道办事处、镇人民政府负责本辖区内的市容环境卫生管理工作。
  市和区(县)负责市容环境卫生监察的组织(以下简称市容环卫监察组织)按照本条例和其他有关法规的授权,对违反市容环境卫生管理规定的行为实施行政处罚。
  本市其他相关行政管理部门按照各自职责,协同实施本条例。
  第五条市和区(县)人民政府应当将市容环境卫生事业纳入国民经济和社会发展计划,完善市容环境卫生设施,提供市容环境卫生公共服务,保障市容环境卫生事业建设需要的经费。
  第六条市市容环境卫生管理部门应当根据本市市容环境卫生事业发展需要,组织编制市容环境卫生专业规划,经市规划管理部门综合平衡后纳入城市总体规划。
  第七条本市鼓励、支持市容环境卫生的科学技术研究,推广、运用先进技术,提高市容环境卫生水平。
  第八条任何单位和个人都有享受良好市容和卫生环境的权利,同时负有维护市容和环境卫生的义务。
  第九条市和区(县)市容环境卫生管理部门和文化广播影视、新闻出版、教育、卫生等行政管理部门,以及机场、车站、码头、旅游景点等公共场所的经营或者管理单位,应当加强市容环境卫生的宣传教育,增强市民维护市容环境卫生的意识。
  本市广播、电视、报刊和户外广告应当有市容环境卫生方面的公益性宣传内容。
  第二章市容环境卫
  生责任区制度
  第十条本市实行市容环境卫生责任区制度。有关单位和个人应当按照本条例的规定,做好责任区内的市容环境卫生工作。
  第十一条市容环境卫生责任区范围是指有关单位和个人所有、使用或者管理的建筑物、构筑物或者其他设施、场所及其一定范围内的区域。
  市容环境卫生责任区的具体范围,由市或者区(县)市容环境卫生管理部门,按照市市容环境卫生管理部门公布的标准划分确定。
  第十二条市容环境卫生责任区的责任人按照下列规定确定:
  (一)实行物业管理的居住区,由物业管理企业负责,未实行物业管理的居住区,由居民委员会负责;
  (二)河道的沿岸水域、水闸,由岸线、水闸的使用或者管理单位负责;
  (三)地铁、轻轨、隧道、高架道路、公路、铁路,由经营、管理单位负责;
  (四)文化、体育、娱乐、游览、公园、公共绿地、机场、车站、码头等公共场所,由经营、管理单位负责;
  (五)集市贸易市场、展览展销场所、商场、饭店等场所,由经营、管理单位负责;
  (六)机关、团体、学校、部队、企事业等单位周边区域,由相关单位负责;
  (七)施工工地由施工单位负责,待建地块由业主负责;
  (八)保税区、科学园区、独立工业区和经济开发区内的公共区域,由管理单位负责。
  按照前款规定责任不清的地区,由所在地的区(县)市容环境卫生管理部门确定责任人。
  城乡结合部或者行政辖区的接壤地区责任不清的,以及对责任人的确定存在争议的,由市市容环境卫生管理部门予以确定。
  第十三条市容环境卫生责任区的责任要求是:
  (一)保持市容整洁,无乱设摊、乱搭建、乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱吊挂、乱堆放等行为;
  (二)保持环境卫生整洁,无暴露垃圾、粪便、污水,无污迹,无渣土,无蚊蝇孳生地;
  (三)按照规定设置环境卫生设施,并保持其整洁、完好。
  市容环境卫生责任人对责任区内违反市容环境卫生管理规定的行为,有权予以制止,有权要求市或者区(县)市容环境卫生管理部门和市容环卫监察组织处理。
  市容环境卫生责任人未履行义务的,由市容环卫监察组织责令改正;拒不改正的,予以警告,并可处五十元以上五百元以下罚款,或者建议其上级主管部门对直接负责的主管人员给予处理。
  第十四条市容环境卫生责任区的具体范围和责任要求,由市或者区(县)市容环境卫生管理部门书面告知责任人。
  第十五条城市道路、桥梁、地下通道、公共广场、公共水域等城市公共区域的市容和环境卫生,由市或者区(县)市容环境卫生管理部门负责;街巷、里弄的市容和环境卫生,由街道办事处或者镇人民政府负责;公共厕所、垃圾转运站及其他环境卫生公共设施的市容和环境卫生,由市容环境卫生管理部门或者其委托的单位负责。
  第十六条市容环境卫生管理部门应当加强对责任区市容环境卫生的监督,并定期组织检查。
  第三章市容管理
  第十七条市市容环境卫生管理部门应当会同有关部门,根据国家的城市容貌标准,结合本市实际情况,制订本市的城市容貌标准,报市人民政府批准后公布实施。
  本市的城市容貌标准应当包括建筑景观、公共设施、环境卫生、园林绿化、广告标志、公共场所等方面的要求。
  第十八条建筑物、构筑物和其他设施应当保持整洁、完好、美观,并与周围环境相协调。
  本市主要道路两侧和景观区域内的建筑物、构筑物和其他设施的所有者、使用者或者管理者应当按照市人民政府的规定,定期对建筑物、构筑物和其他设施的外部进行清洗或者粉刷。违反规定的,由市容环境卫生管理部门责令限期改正;拒不改正的,代为清洗或者粉刷,所需费用由违法行为人承担。
  第十九条本市主要道路两侧和景观区域内的建筑物、构筑物和其他设施,应当按照景观灯光规划要求或者市人民政府的有关规定设置景观灯光设施。
  景观灯光设施的所有者、使用者或者管理者,应当保持景观灯光设施的完好,并按照市容环境卫生管理部门规定的时间开启景观灯光设施。违反规定的,由市容环境卫生管理部门责令改正;拒不改正的,处三百元以上三千元以下罚款。
  第二十条户外广告以及非广告的霓虹灯、标语、招牌、标牌、电子显示牌、灯箱、画廊、实物造型等户外设施(以下统称户外设施),应当按照批准的要求设置,符合城市容貌标准。违反规定设置户外设施,影响市容的,由市容环境卫生管理部门或者其他有关管理部门,责令限期改造或者拆除;逾期不改造或者拆除的,可以强制拆除,对户外广告可并处三千元以上三万元以下罚款,对其他户外设施可并处五百元以上五千元以下罚款。
  户外设施的设置单位,应当负责设施的日常维护保养,图案、文字、灯光显示不全或者污浊、腐蚀、陈旧的,应当及时修复。违反规定的,由市容环境卫生管理部门责令限制改正;拒不改正的,处五十元以上五百元以下罚款。
  户外设施的设置单位,应当加强日常管理,对存在安全隐患或者失去使用价值的设施,应当及时整修或者拆除;在潮汛、台风或者暴雨期间,应当加强对户外设施的安全检查。市容环境卫生管理部门对存在安全隐患或者失去使用价值的户外设施,应当责令设置单位限期整修或者拆除;逾期未拆除的,市容环境卫生管理部门可以强制拆除。
  第二十一条本市道路两侧新建的建筑物临街一侧,应当按照规划的要求选用透景、半透景的围墙、栅栏或者绿篱、花坛(池)、草坪等作为分界。违反规定的,由市容环境卫生管理部门责令限期改建或者拆除。
  本市道路两侧建筑物临街一侧的现有围墙不符合前款要求的,应当按照规划要求或者有关规定予以改建。
  透景围墙内外应当保持环境整洁、美观。
  第二十二条本市主要道路两侧和景观区域的建筑物破墙开店或者进行其他门面装修、改建的,应当符合城市容貌标准。
  第二十三条任何单位和个人不得在道路两侧和其他公共场所搭建影响市容环境卫生的临时建筑物、构筑物或者其他设施。
  因建设等特殊需要,经批准搭建临时建筑物、构筑物或者其他设施的,应当保持周围市容环境卫生整洁。违反规定的,由市容环卫监察组织责令限期改正,可处五十元以上五百元以下罚款。
  第二十四条禁止在树木和建筑物、构筑物或者其他设施上刻画涂写。
  任何单位和个人不得在树木和建筑物、构筑物或者其他设施上张贴宣传品或者标语。零星招贴物应当张贴于固定的公共招贴栏中。
  因特殊情况需要在树木和建筑物、构筑物或者其他设施上临时张贴、悬挂宣传品或者标语的,应当经市容环境卫生管理部门或者其他有关部门批准,在规定的时间和范围内张贴或者悬挂,并在期满后及时清除。
  违反本条规定的,由市容环境卫生管理部门或者市容环卫监察组织责令限期清除;拒不清除的,代为清除,所需费用由违法行为人承担,并处五十元以上五百元以下罚款。
  第二十五条任何单位和个人不得占用道路、桥梁、人行天桥、地下通道及其他公共场所设摊经营、兜售物品,影响市容环境卫生。违反规定的,由市容环卫监察组织责令改正,可处五十元以上五百元以下罚款;市容环卫监察组织可以暂扣当事人经营兜售的物品和与违法行为有关的工具,要求其到指定地点接受处理。
  经批准临时占用道路及其他公共场所堆放物品、设摊经营的,应当保持周围市容环境卫生整洁。违反规定的,由市容环卫监察组织责令改正,可处五十元以上五百元以下罚款。
  本市道路两侧和广场周围建筑物、构筑物内的经营者不得超出门窗和外墙设摊经营。违反规定的,由市容环卫监察组织责令改正,可处五十元以上五百元以下罚款。
  第二十六条禁止在道路及其他公共场所的树木和护栏、路牌、电线杆等设施上吊挂、晾晒物品。违反规定的,由市容环卫监察组织责令改正;拒不改正的,对个人可处二十元罚款,对单位处二十元以上二百元以下罚款。
  主要道路两侧和景观区域临街建筑物的阳台、门窗、屋顶应当保持整洁、美观,不得在阳台外、窗外、屋顶吊挂、晾晒和堆放影响市容的物品。
  在临街建筑物外墙上安装空调外机、遮阳棚的,应当保持其安全、整洁、完好。
  第二十七条在本市行驶的机动车船应当保持容貌整洁。利用车船张贴、设置广告或者宣传品的,应当保持整洁、完好;出现陈旧、污损的,应当及时清洗、修复、更换。违反规定的,由市容环卫监察组织责令改正,可处二十元以上二百元以下罚款。
  运输砂石、泥浆、垃圾、粪便、渣土等的车船应当采取密闭或者覆盖措施,不得泄漏、散落或者飞扬。违反规定的,由公安交通管理部门或者市容环卫监察组织责令立即清除;拒不清除的,代为清除,所需费用由违法行为人承担,并处三百元以上三千元以下罚款。
  第四章环境卫生管理
  第二十八条禁止下列影响环境卫生的行为:
  (一)随地吐痰、便溺;
  (二)乱扔果皮、纸屑、烟蒂、饮料罐、口香糖等废弃物;
  (三)乱丢废电池等实行单独收集的特殊废弃物;
  (四)乱倒垃圾、污水、粪便,乱扔动物尸体等废弃物;
  (五)在露天场所和垃圾收集容器内焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物;
  (六)占用道路、广场从事经营性车辆清洗活动;
  (七)有损环境卫生的其他行为。
  违反前款规定的,由市容环卫监察组织责令改正,并处罚款,其中,违反前款第(一)项规定的,处二百元以下罚款;违反前款第(二)、(三)项规定的,处一百元以下罚款;违反前款第(四)、(五)项规定的,对个人处二百元以下罚款,对单位处三百元以上三千元以下罚款,对装运垃圾乱倒的,可以暂扣运输工具,并要求违法行为人到指定地点接受处理,处理后,发还运输工具;违反前款第(六)项规定的,处三百元以上三千元以下罚款。
  第二十九条各类码头、船舶应当配备与垃圾、粪便收集量或者产生量相适应且符合设置标准的收集容器,并保持正常使用。
  进行码头、船舶装卸作业或者水上航行的,应当采取措施,防止货物或者垃圾、粪便污染水域。
  进行水面漂浮物打捞和船舶垃圾、粪便接收作业的,应当及时清除废弃物,防止污染水域。
  船舶的压舱水、洗舱水、舱底水和生活污水的管理,按照有关法律、行政法规和本市的有关规定执行。
  违反本条第一款、第二款、第三款规定的,由市容环境卫生管理部门责令改正,处三百元以上三千元以下罚款。
  第三十条居民应当自觉维护居住区的整洁,按照规定将生活垃圾倒入垃圾箱(桶),将粪便倒入倒粪站,不得在屋顶和公共场所堆积垃圾杂物。居民产生的装修垃圾,应当在物业公司或者居民委员会指定的地点堆放,并承担清运的费用。
  第三十一条集市贸易市场的管理单位应当保持场内和周围环境整洁,按照垃圾日产生量设置垃圾收集容器,并做到垃圾日产日清。违反规定的,由市容环卫监察组织责令改正;拒不改正的,处三百元以上三千元以下罚款。
  集市贸易市场内的摊贩应当自备垃圾收集容器,并保持摊位和经营场地周围的整洁。
  第三十二条城市公共绿地应当保持整洁、美观,养护单位应当及时清除绿地内的垃圾杂物。在道路两侧栽培、修剪树木或者花卉等作业产生的枝叶、泥土,作业单位应当及时清除。违反规定的,由市容环卫监察组织责令改正,可处一百元以上一千元以下罚款。
  第三十三条施工单位应当在建设工地设置符合规定要求的封闭围栏、临时厕所和生活垃圾收集容器,并保持整洁、完好。
  施工单位不得擅自在建设工地围栏外堆放建筑垃圾、工程渣土和建筑材料,不得向建设工地外排放污水、散落粉尘。施工中产生的各类垃圾应当堆放在固定地点,并及时清运。
  建设工程竣工后,施工单位应当及时平整建设工地,清除建筑垃圾、工程渣土及其他废弃物,并拆除施工临时设施。
  违反本条规定的,由市容环境卫生管理部门或者市容环卫监察组织责令改正,对未按规定设置临时厕所和生活垃圾收集容器,或者向建设工地外排放污水、散落粉尘的,处三百元以上三千元以下罚款;对未按规定设置封闭围栏,或者擅自在建设工地围栏外堆放建筑垃圾、渣土和材料的,处三千元以上三万元以下罚款;对未及时清除建筑垃圾、工程渣土及其他废弃物或者未拆除施工临时设施的,可以代为清除或者拆除,所需费用由违法行为人承担,并处三千元以上三万元以下罚款。
  第三十四条从事车辆清洗、修理,以及废品收购和废弃物接纳作业的,应当保持经营场所周围环境卫生整洁,采取措施防止污水外流或者废弃物向外散落。违反规定的,由市容环卫监察组织责令改正,对从事车辆清洗、修理以及废品收购的,处一百元以上一千元以下罚款;对从事废弃物接纳作业的,处三百元以上三千元以下罚款。
  第三十五条举办节庆、文化、体育等活动,经批准临时占用道路及其他公共场所的,应当保持周围环境卫生整洁,及时清除临时设置的设施和产生的废弃物。违反规定的,由市容环卫监察组织责令改正,处三百元以上三千元以下罚款。
  第三十六条居民不得饲养鸡、鸭、鹅、兔等家禽家畜和食用鸽。违反规定的,由市容环卫监察组织责令限期处理或者予以没收;拒不改正的,可按每只五十元处以罚款。
  居民饲养信鸽应当符合体育管理部门的有关规定,具备相应的条件,并采取措施防止影响周围市容和环境卫生。居民饲养信鸽影响市容和环境卫生的,由市容环境卫生责任区的责任人劝其改正;拒不改正的,由市容环卫监察组织给予警告,并处五十元以上五百元以下罚款;污染环境严重、周围居民意见大的,可以责令拆除鸽舍。
  居民饲养宠物不得影响环境卫生,对宠物在道路和其他公共场所产生的粪便应当即时自行清除。违反规定的,由市容环卫监察组织责令改正;拒不改正的,处二十元以上二百元以下罚款。
  第五章废弃物管理
  第三十七条本市按照资源化、无害化的原则对废弃物进行处置,鼓励废弃物的回收利用,并采取措施逐步减少废弃物的产生。
  第三十八条居民产生的生活垃圾和未接入污水处理系统的粪便,由市或者区(县)市容环境卫生管理部门统一组织收集、运输。
  单位产生的废弃物,由单位负责收集、运输或者委托市容环境卫生作业服务单位收集、运输。
  废弃物的处置,由市市容环境卫生管理部门统一组织实施。
  第三十九条自行收集、运输下列废弃物的,应当向市容环境卫生管理部门申报废弃物产生量和处置方案:
  (一)单位产生的生活垃圾和未接入污水处理系统的粪便;
  (二)船舶的生活垃圾、扫舱垃圾和粪便。
  违反前款规定的,由市容环境卫生管理部门责令限期改正,逾期不申报的,处一百元以上一千元以下罚款。
  第四十条本市逐步实行生活垃圾的分类投放、收集、运输和处置。分类投放、收集的标准和方法,由市市容环境卫生管理部门制定并予以公告。市容环境卫生管理部门应当对生活垃圾分类投放进行宣传指导。
  实行生活垃圾分类投放、收集的单位和地区的居民,应当按照规定分类投放生活垃圾。对违反生活垃圾分类投放规定的单位,由市容环卫监察组织责令改正;拒不改正的,处一百元以上一千元以下罚款。
  居民产生的大件生活垃圾,应当按规定定时、定点投放,有关作业单位应当定时收集。
  第四十一条生活垃圾应当由经批准设立的垃圾处理场(厂)或者处理设施处置。处置生活垃圾,应当遵守城市环境卫生质量标准和有关规范。
  第四十二条单位和饮食业经营者产生的餐厨垃圾,应当按照有关规定自行单独收集和处置,或者委托有关作业单位收集和处置,不得排入下水道。违反规定的,由市容环卫监察组织责令改正,处三百元以上三千元以下罚款。
  塑料废弃物、废电池等特殊废弃物应当单独收集和处置。
  市人民政府可以对塑料制品、电池等产品的生产者和销售者应当承担的相应废弃物回收和处置义务作出规定。
  第四十三条对居民装修房屋产生的垃圾,物业管理企业或者居民委员会应当及时委托市容环境卫生作业服务单位,运至市容环境卫生管理部门指定的场所处置。违反规定未将装修垃圾运至指定场所的,由市容环卫监察组织责令改正,可按每吨二百元处以罚款;市容环卫监察组织可以暂扣违法当事人的运输工具,并要求其到指定地点接受处理,处理后,发还运输工具。
  第四十四条禁止任何单位和个人擅自倾倒、堆放或者处置建筑垃圾、工程渣土和泥浆。违反规定的,由市容环卫监察组织责令立即清除,可按每吨二百元处以罚款。
  产生建筑垃圾、工程渣土和泥浆的单位,应当向市容环境卫生管理部门申报产生量和处置方案,并取得处置证。
  运输单位或者个人不得承运未取得处置证的建筑垃圾、工程渣土和泥浆;运输建筑垃圾、工程渣土和泥浆的,应当随车船携带处置证,并按核定的路线、时间行驶。违反规定,承运未取得处置证的建筑垃圾、工程渣土和泥浆的,由市容环卫监察组织责令改正,按每车二百元或者每船五百元处以罚款;对未随车船携带处置证的,可按每张五十元处以罚款。
  建筑垃圾、工程渣土和泥浆应当在规定的接纳场所集中堆放、处置;建设或者施工单位自行安排处置的,应当向市或者区(县)市容环境卫生管理部门提交接纳场所管理单位出具的证明。未在规定的接纳场所堆放、处置的,由市容环卫监察组织责令立即清除,可按每吨二百元处以罚款。
  违反本条规定的,市容环卫监察组织可以暂扣违法当事人的运输工具,并要求其到指定地点接受处理,处理后,发还运输工具。
  第四十五条工业垃圾、医疗卫生垃圾及其他有毒有害垃圾应当按照有关规定单独收集、运输和处置,不得混入生活垃圾。违反规定的,由市容环卫监察组织责令改正,处五百元以上五千元以下罚款。
  第四十六条市容环境卫生管理部门应当按照方便居民的原则,规定生活垃圾和粪便投放、倾倒的时间、地点和方式。
  化粪池和储粪池应当定期疏通。粪便外溢时,区(县)市容环境卫生管理部门应当组织有关部门先及时清除、疏通,再分清责任,并由责任者承担清除、疏通费用。
  第六章作业服务管理
  第四十七条本市鼓励单位和个人兴办市容环境卫生作业服务企业,逐步实行市容环境卫生作业服务市场化。
  第四十八条下列市容环境卫生作业服务项目,应当由有关管理部门或者单位通过招标的方式确定作业服务企业:
  (一)道路及其他公共场所的清扫、保洁;
  (二)居民产生的生活垃圾和未接入污水处理系统的粪便的收集、运输;
  (三)由财政性资金支付的项目。
  作业服务企业承接的作业服务项目不得转包。违反规定的,发包的部门或者单位可以终止其承包合同。
  第四十九条从事市容环境卫生作业服务,应当遵循市容环境卫生作业服务规范,达到城市容貌标准和城市环境卫生质量标准,做到文明、清洁、卫生、及时。违反规定的,由市容环境卫生管理部门责令改正,处三百元以上三千元以下罚款。
  道路和公共场所的清扫、保洁,应当在规定的时间进行,减少对道路交通和市民休息的影响,减少对环境的污染。垃圾应当及时清除。
  市容环境卫生作业服务规范由市市容环境卫生管理部门制定。
  第五十条市和区(县)市容环境卫生管理部门应当按照职责分工,对市容环境卫生作业服务质量进行监督、检查。
  第七章环境卫生设施管理
  第五十一条市市容环境卫生管理部门应当根据本市市容环境卫生专业规划及环境卫生设施设置标准,编制垃圾转运站、垃圾粪便处理厂(场)、公共厕所等环境卫生设施的建设专项规划和实施计划,并组织实施。
  第五十二条制定新区开发、旧区改造等地区性综合开发建设规划方案,应当包含设置环境卫生设施的内容,并征求市容环境卫生管理部门的意见。
  从事地区性综合开发建设的,应当按照环境卫生设施设置规定和设置标准配套建设环境卫生设施。违反规定的,由市容环境卫生管理部门责令限期改正;拒不改正的,处三千元以上三万元以下罚款。
  第五十三条本市机场、车站、码头等交通集散点和大型商场、文化体育设施、旅游景点及其他人流集散场所,应当按照环境卫生设施设置规定和设置标准,配套建设公共厕所和其他环境卫生设施,并设置垃圾收集容器。违反规定的,由市容环境卫生管理部门责令限期改正,对未按规定和标准设置垃圾收集容器的,可处五十元以上五百元以下罚款;对未按规定和标准配套建设公共厕所和其他环境卫生设施的,可处三千元以上三万元以下罚款。
  第五十四条配套建设的公共厕所及其他环境卫生设施,应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用,设计方案应当征求市容环境卫生管理部门的意见。
  配套建设的公共厕所及其他环境卫生设施,须经验收合格后方可投入使用。市容环境卫生管理部门应当参加验收。环境卫生设施未经验收或者验收不合格即投入使用的,由市容环境卫生管理部门责令限期改正。
  第五十五条环境卫生设施的管理和使用单位应当做好环境卫生设施的维修、保养工作,保持其整洁、完好。
  公共厕所应当对外开放,设有明显标志,并由专人负责保洁。
  市民使用公共厕所,应当自觉维护公共厕所的清洁卫生,爱护公共厕所的设备。
  第五十六条禁止任何单位和个人占用、损毁环境卫生设施。
  任何单位和个人不得擅自拆除、迁移、改建、封闭环境卫生设施。因建设等特殊原因确需拆除、迁移、改建、封闭环境卫生设施的,建设单位或者其他有关单位应当报市或者区(县)市容环境卫生管理部门批准;拆除、封闭环境卫生设施的,还应当提出补建方案。
  规划确定的环境卫生设施用地,不得擅自移作他用。
  违反第一款、第二款规定的,由市容环境卫生管理部门责令其恢复原状或者采取其他补救措施,可处三千元以上三万元以下罚款;造成损失的,承担赔偿责任。
  第八章其他规定
  第五十七条市和区(县)市容环境卫生管理部门及市容环卫监察组织应当建立市容环境卫生投诉受理制度。
  任何单位和个人对有损市容和环境卫生的现象,都有权向市或者区(县)市容环境卫生管理部门和市容环卫监察组织投诉。
  市或者区(县)市容环境卫生管理部门和市容环卫监察组织应当自受理投诉之日起五日内将处理意见答复投诉人。
  第五十八条市容环境卫生管理部门、市容环卫监察组织和其他有关行政管理部门及其工作人员应当依法履行监督管理职责,文明执法,依法受理单位和个人的申请事项以及对有损市容环境卫生行为的投诉,依法查处违法行为。
  对违法审批申请事项,或者应当予以受理的事项和投诉不予受理,或者应当制止和查处的行为不予制止和查处,致使公民、法人或者其他组织及公共利益受到严重损害,或者滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第五十九条侮辱、殴打市容环境卫生工作人员或者拒绝、阻挠其执行职务,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安部门予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第六十条当事人对市容环境卫生管理部门和其他行政管理部门或者市容环卫监察组织的具体行政行为不服的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。
  当事人对具体行政行为逾期不申请复议,不提起诉讼,又不履行的,作出具体行政行为的行政管理部门或者市容环卫监察组织可以申请人民法院强制执行,或者依法强制执行。
  第六十一条本条例第二条所称中心城是指本市外环线以内的地区;新城是指以区(县)人民政府所在地的城镇,或者依托重大产业及城市重要基础设施发展而成的中等规模城市;中心镇是指区位条件优越、经济发展条件较好、规模较大的建制镇,依托产业发展而成的小城市。
  第六十二条本市城市化地区以外的其他区域的市容环境卫生管理,由市人民政府参照本条例另行制定管理办法。
  第六十三条本条例自2002年4月1日起施行。1988年12月22日上海市第九届人民代表大会常务委员会第五次会议通过的《上海市环境卫生管理条例》同时废止。



哈尔滨市人才流动管理条例

黑龙江省哈尔滨市人大常委会


哈尔滨市人才流动管理条例

(1995年4月14日哈尔滨市第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 1995年6月30日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准 根据1997年8月28日哈尔滨市第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过 1997年10月20日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准的《关于修改〈哈尔滨市
园林绿化管理条例〉等二十三部地方性法规的决定》修正)


  第一章 总 则


  第一条 为了适应建立社会主义市场经济体制的需要,培育和发展人才市场,促进人才的合理有序流动和人才资源的合理配置,保护用人单位和流动人才的合法权益,根据国家和省有关规定,结合我市实际情况,制定本条例。
  第二条 本条例适用于本市行政区域内(不含人事关系在省的中直单位和省属单位之间的流动)的人才流动管理。
  第三条 本条例所称人才,是指具有中专以上学历或者取得专业技术职务任职资格以及其他具有专业特长的人员。
  本条例所称人才流动,是指除进入国家机关、社会团体和正常调动以外,通过双向选择,各类人才的工作单位或者地区发生变动。
  第四条 市人事部门主管本行政区域内的人才流动管理工作,负责本条例的组织实施,并对实施情况进行监督检查。
  区、县(市)人事部门按照权限管理本行政区域内的人才流动工作。
  市、区、县(市)人事部门所属人才交流机构负责人才流动服务工作。

  第二章 人才流动

  第五条 鼓励人才向郊区、外县、农村、企业和经济、文化相对落后的地区流动。
  第六条 下列人才流动应当按照管理权限履行审批手续:
  (一)县以上的重点建设工程、重大科研项目的主要技术、业务负责人;
  (二)从事国家机密工作在保密期限内的人员;
  (三)中、小学教师;
  (四)经国家、省、市批准的有突出贡献的中青年专家和专门人才;
  (五)正在接受行政、司法审查的人员;  
  (六)国家、省规定的其他人员。
  第七条 要求流动的人才,应当向其所在工作单位提交流动申请书,所在工作单位应当在接到流动申请书之日起三十日内予以答复;逾期不答复的,视为同意流动。同意流动的,应当在六十日内办理流动手续。所在工作单位不得对流动人员收取不合理费用或者借故刁难、打击。
  第八条 企事业单位可以采用多种形式,从国内外引进各类人才。
  引进的人才享受市人民政府制定的优惠政策和引进单位的优惠待遇。
  用人单位及其主管部门引进外地人才,应当到市、区、县(市)人事部门办理有关手续。
  第九条 对引荐外地人才和国外留学生有功的人员,用人单位可予以奖励。

  第三章 人才市场

  第十条 用人单位和人才应当按照公平、平等、竞争、择优、守约的原则参加市场交流活动,享有双向自主互选的权利。
  第十一条 市、区、县(市)人事部门可以开办人才市场。
  人才市场的业务范围:
  (一)收集、整理、储存和发布人才供求信息;
  (二)向用人单位推荐人才或者受单位委托招聘人才;  
  (三)举办人才交流集市;
  (四)为非在职“五大”(业大、函大、电大、职大和自学成才)毕业生和未落实工作单位的大中专毕业生、研究生的就业服务;
  (五)组织与择业有关的人才培训和提供场地、考试、测评等项服务;
  (六)组织国内外人才的输出和引进; 
  (七)为各类人才从事业余兼职提供服务;
  (八)提供人才流动法律、法规和政策咨询;
  (九)人事部门委托的其他业务。
  第十二条 其他部门和单位开办人才市场中介组织,应当具备下列条件:
  (一)具备固定的活动场所和必要的设施、设备、资金;
  (二)具有相适应的文化程度、专业知识和熟悉有关人才交流方面的法律、法规和政策的工作人员;
  (三)具有健全的管理制度;
  (四)具有法律、法规、规章规定的其他条件。
  第十三条 人才市场中介组织的业务范围:
  (一)提供人才信息及相关服务;
  (二)接受用人单位委托,组织人才招聘;
  (三)举办与择业相关的人才培训和测评服务。
  第十四条 开办人才市场中介组织,应当经市、县(市)人事部门审查同意后,到工商部门办理注册登记手续。
  第十五条 用人单位需刊(播)发招聘人才广告、启事的,应当持下列材料,到市、县(市)人事部门办理审批手续:
  (一)营业执照或者副本;
  (二)单位和经办人证明;
  (三)招聘人才的专业、数量、条件、要求及待遇的说明;
  (四)拟刊(播)发的广告文稿。
  外地在本市招聘人才,用人单位应当提交所在地地市级以上人才交流机构的批件。
  第十六条 用人单位举办人才交流大会,应当经市、区、县(市)人事部门批准。
  第十七条 人才市场和人才市场中介组织,应当依法经营,诚实中介,按照规定收费。
  严禁中介组织、用人单位以招聘为名谋取钱财以及招聘活动中各种欺骗歧视行为。
  第十八条 用人单位与所聘人员应当签订聘用合同。聘用合同应当载明合同期限、工作内容、工作条件、工作报酬、劳动保护、工作纪律、合同终止的条件、违反合同的责任等内容。
  聘用合同应当经人事部门鉴证。

  第四章 档案管理

  第十九条 下列人员的人事档案,由市、区、县(市)人才交流机构按照管理权限管理:
  (一)辞职或者被辞退人员;
  (二)外资企业、外国企业驻哈代表机构的中方人员;
  (三)中外合资、合作经营企业新聘用的中方人员;  
  (四)乡镇企业、民营科技企业、民办学校和私营企业聘用的专业技术人员和管理人员;
  (五)非在职“五大”毕业生和国家不包分配暂未落实工作单位的大中专毕业生、研究生;
  (六)自费出国留学人员;
  (七)外省、市驻哈机构在哈所聘用的人员。
  第二十条 人才交流机构管理流动人员人事档案应当提供下列服务:
  (一)管理档案和接转人事关系;
  (二)办理普调工资手续,记载档案工资;
  (三)办理专业技术职务任职资格的申报或者评审手续;
  (四)计算工龄;
  (五)办理待业、养老保险手续;
  (六)办理出国、出境政审手续;
  (七)办理转正、定级手续;
  (八)办理保留全民所有制身份;
  (九)办理其他人事业务。
  非公有制企业人员的专业技术职务任职资格评审,按照国家有关规定办理。
  第二十一条 对同意流动的人员,在离开原工作单位三十日内,原工作单位应当向人才交流机构移交档案,不移交的,人才交流机构有权调转流动人员的人事档案。
  第二十二条 流动人员或者用人单位,应当按照规定标准向人才交流机构交纳档案管理费。

  第五章 争议处理

  第二十三条 市、区、县(市)设立人才流动争议仲裁委员会,负责人才流动的争议仲裁。
  第二十四条 当事人因人才流动发生争议的,应当协商解决;协商不成的,可以向人才流动争议仲裁委员会申请仲裁;对人才流动争议仲裁委员会裁决不服的,可以在收到裁决书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
  人才流动争议仲裁委员会作出的调解书、裁决书发生法律效力后,一方当事人拒不执行的,人才流动争议仲裁委员会可以直接执行或者申请人民法院强制执行。
  第二十五条 人才流动争议仲裁办法,由市人民政府另行制定。
  第二十六条 对由国家出资培训的人才,除师范院校毕业生外,原工作单位不得收取培训费;由原工作单位出资培训,在市内流动的,可以按培训后工作年限逐年递减百分之二十收取补偿费;流动到外地的,可以按培训后工作年限逐年递减百分之十收取补偿费。
  第二十七条 人才流动中,因住房与原工作单位发生纠纷,按照流动人员与原工作单位签订的住房协议办理;未签订协议的,流动人员在五年内可以继续使用,但应当签订协议,其中到农村和乡镇、区街、民营科技企业工作的,在用人单位未解决住房前,原工作单位不得收回住房。
  第二十八条 人才流动中发生知识产权纠纷的,按照国家有关知识产权的法律、法规的规定处理。

  第六章 法律责任

  第二十九条 对违反本条例规定的,由市 、区 、县(市)人事部门单独或者会同工商部门依照管理权限,按照下列规定处罚:
  (一)违反本条例第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条第二款规定的,责令停止活动,没收非法所得,并按照非法所得一至三倍处以罚款;
  (二)违反本条例第十七条第一款规定的,责令退还超收的款项,并按照超收款项的一至三倍处以罚款;
  (三)违反本条例第二十二条规定的,责令其补交,并按日缴纳百分之一的滞纳金;拒不交纳的,停止提供人才流动服务。
  第三十条 执罚部门作出相应行政处罚决定之前,应当按照《中华人民共和国行政处罚法》和国家、省有关听证程序的规定,告知当事人有要求举行听证的权利;当事人要求听证的,执罚部门应当按照规定程序组织听证。
  第三十一条 属于本条例第六条规定的人才未经批准擅自离职的,责令限期改正,逾期不改正的,原工作单位或者主管部门可予以行政处分或者按照国家有关自动离职的规定处理。
  第三十二条 人事行政部门、人才交流机构、人才市场和人才市场中介组织的工作人员,在人才流动工作中滥用职权、以权谋私、侵犯用人单位和流动人才合法权益的,由其所在工作单位或者主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到行政处罚决定书之日起十五日内,向执罚部门的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起十五日内,向人民法院起诉;也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不起诉又不履行行政处罚决定的,执罚部门可以向人民法院申请强制执行。
  第三十四条 罚款使用的票据和罚没的处理,按照国家和省的有关规定执行。

  第七章 附 则

  第三十五条 本条例具体应用中的问题,由市人民政府负责解释。
  第三十六条 本条例自公布之日起施行。