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由于笔者有着一定的建筑、给排水专业背景,在十年多的时间里也从事过设计\施工\造价等相关工作，对中国的房地产市场曾经给予很多的关注，在这样的基础上产生了自己对房地产行业的一些思考。在政府多次对房地产市场进行调控的背景下，在高房价不符合社会道德的评价中，有人认为房地产行业是夕阳行业，其高利润，快发展的时代将一去不返。综合以上因素,笔者将在本文对房地产业的现状与将来做初步的探讨.

一、中国的房地产发展有着刚性的需求

根据统计，2009年中国的城镇化水平为百分之四十五点七，而按照中国城市规划设计研究院副总规划师王凯的说法，2020年中国的城镇化水平要达到百分之五十六，这增加的十个百分点就意味着将增加一亿多的城镇人口。而中国要达到中等发达国家水平,城镇化率将上升到百分之七十左右.根据经济学的常识，供给和需求组成了市场的基础。一亿多人口的刚性需求（尚且不包括在城镇买房的农村人口,同时不考虑投资型住房需求与改善性住房需求）市场又是如何巨大？中国又如何保证这个需求不会成为民众的诟病,答案是只有让房地产业健康持续的发展。

众所周知，中国的经济推动主要是靠三驾马车的驱动，一是出口，二是投资，三是内需。在贸易口水战尘喧嚣起之时，贸易保护主义悄然抬头之际，冀望于出口拉动经济无异于把希望冀望于别人。同样值得警惕的是投资，四万亿的资金出口除投入到基建等领域之外，谁又能保证没有流入其他领域，从而催生新一轮的通货膨胀？内需之中最能看见成效非房地产莫属，原因在于其是一可以解决千万入城务工者的就业，二是可以拉动钢铁、水泥等相关产业的发展，三还在于通过节能建筑的推广，促进新能源、环保、新材料技术的进步。

在这样的大背景下，在我看来中国的房地产至少还有二十到三十年的黄金时间。

二、中国的房地产市场不是竞争充分的市场

一个竞争充分的行业最终的利润总是趋零的，只有靠新技术的不断推动才能获取新的利润增长，这也是经济学的常识。但中国的房地产企业的高利润、高回报已经是众所周知的事实。为什么在一个市场经济国家会出现这样的局面？原因还在于垄断。

房地产的垄断有两个方面：一是政府对土地的垄断。和美国和其他国家不同，中国的土地供给只是使用权的出让，并且为了保证耕地总量限制了土地的存量供应。由于曾从事工程造价的原因，加上笔者对建筑市场的了解，笔者认为土地价格大约占了房价的百分之二十到三十不等。对土地垄断的后果就在于抬高了房屋的销售价格，催生了其他不明不白的相关费用。二是政府的政策造成了市场进入的艰难，从而一定程度上令竞争只在少量企业之间进行，这些企业可以利用天然的优势联盟控制房价。比如为了保证房地产项目的实施，对企业的注册资本做了较高的要求，对土地拍卖款的支付现在要求先支付百之五十。这样的要求对实力稍逊的企业不可谓不是一道紧箍咒。

政府调控方法的不得当也是造成房地产企业捂盘惜售的原因之一，譬如刚恢复的二手房持有五年以上出售才免税，这也直接导致了二手房交易的下降，买房者只能通过从房地产市场购买房屋。当然，这也直接导致房地产企业能够在商品房的销售中获取高额的回报。

三、中国发展趋势向好使热钱涌入中国房地产市场

中国的发展虽然颇多曲折，但仍然处在一个渐进的路上，尤其是经济领域更是如此。前不久发生的金融危机还历历在目，但奉行政府干预的中国模式让人看到了另一种希望。

虽然先前的发展以高耗能、低成本取胜，但现在调结构转型的呼声是越加的高亢，这个国家从未有过的再次充满希望。人民币升值成为大概率事件，无论政府怎样的矢口否认，就购买力而言它都严重的被低估。国外对中国前景的看好使热钱从各种渠道涌入中国，而首当其冲的就是房地产业,在这个时候房屋除了居住要求外还被额外的被赋予了投资、增值的功能。在经济高速发展期间,许多发达国家已经有了先例。

四、建筑节能技术的推广使房地产有了技术创新的基础

自笔者从事建筑行业以来，建设部从先期取消预制构件，采用现浇混凝土，到后来推行商品混凝土，又推行建筑节能，到现在强行适用保温隔热技术。每一次不管是出于建筑更加可靠还是更加环保的目的，都在一定程度令房屋建筑有了新的技术要求，从而有了新的利润增长点。

如前面所言，所有竞争行业的利润都是趋零的，只有新技术的发展才能获取新的利润增长点。做为例子的万科就是这样做的，它在全国率先推出了绿色建筑的概念，使用了大量的环保技术，一是在政策方面获得一定帮助，二是在利润方面有了新的突破。

就专业化而言，建筑房地产是一个非常巨大的市场,建筑领域的基础设施建设方兴未艾,各种国债资金\银行贷款项目\民间投资都涌入其中.上文提到的房地产也只限于住房,尚不包括商业地产等开发.我认为一个房地产律师一定要先懂得该行业的现状与内部规律。把建筑房地产行业看成夕阳行业的错误逻辑在于，一是没有认清楚其行业的本身特点，二是在没有深入的了解这个行业就轻易的放弃了对行业的兴趣。

为了能让自己在律师专业化上有所突破，同时也为了与律师群体进行建筑房地产业务上的有效探讨，我将在以后的博客写作中陆续阐述对房地产法律的自我认识，以期得到同行们的批评与指正。


交通运输部


交通运输部关于加快“十二五”期水运结构调整的指导意见

交水发〔2012〕424号


各省、自治区、直辖市交通运输厅（委），天津市、上海市交通运输和港口管理局，部规划院、交科院、水运院，中国交通通信信息中心，中国船级社，长江、珠江航务管理局，长江口航道管理局，长江南京以下深水航道建设工程指挥部，各有关港航企业：
　　水运是国民经济的基础，是先导性、服务性产业，为深入贯彻落实国家战略部署，以科学发展为主题，以加快转变发展方式为主线，以结构调整为主攻方向，推进“十二五”期水路交通运输科学发展、安全发展和可持续发展，不断提升服务经济社会发展的能力和水平，现提出如下意见：
　　一、“十二五”期水运结构调整的重要性和紧迫性
　　“十二五”期，水运发展面临着新形势、新要求，自身也存在一些结构性矛盾和问题，机遇和挑战并存。
　　（一）从宏观经济环境看，加快水运结构调整势在必行。
　　当前国际国内宏观经济环境的变化，使我国水运发展形势不容乐观，特别是航运供需失衡，燃油、人工等成本大幅上涨，企业经营面临巨大压力。需要准确判断、正确把握今后一个时期的水运发展态势，加快转变发展方式，不断优化运力、运输和组织结构，走质量效益型的内涵式发展之路，增强应对复杂形势和化解危机的能力。
　　（二）从经济社会发展规划要求看，加快水运结构调整势在必行。
　　我国经济社会“十二五”发展规划明确提出要统筹各种运输方式发展，构建便捷、安全、高效的综合交通运输体系，这也是新时期交通运输发展的战略要求和方向。内河水运符合国家资源节约型、环境友好型社会建设的要求，在承担能源、原材料等大宗物资和集装箱、重大装备等货物运输方面有着明显优势，但仍是综合运输体系建设的短板。国务院出台加快内河水运发展的意见，将内河水运发展上升为国家发展战略，为今后一个时期交通运输结构调整指明了方向，内河水运发展成为水运结构调整的重要方面。加大水运结构调整力度，促进现代交通运输业发展，这也是“十二五”时期经济社会发展对交通运输的基本要求。
　　（三）从行业自身发展情况看，加快水运结构调整势在必行。
　　我国水运发展取得了明显成绩，但也存在一些结构性矛盾和问题。港口集疏运体系还不完善，港口岸线等资源的利用效率有待进一步提高，需要预防过度超前和低水平重复建设，海运业在世界海运界的地位和话语权不高、综合竞争能力不强，海运服务贸易长期处于逆差，安全管理和节能减排任务仍然非常繁重，信息化水平还有待进一步提高等，我们要充分认识到水运发展中存在的问题，立足当前，着眼长远，以世界眼光和战略思维研究解决问题的方式方法，积极推进结构调整工作，实现水运发展速度、质量、结构、效益相统一，增强水运全面、协调、可持续发展的能力。
　　二、“十二五”期水运结构调整的总体思路
　　按照“兴内河、优港口、强海运”的总体思路，加快水运基础设施、运输装备结构优化升级，促进现代物流发展和综合运输体系建设，不断提升水运发展的质量、效益、竞争能力和服务水平，促进水运科学发展、安全发展。
　　兴内河：以加快发展为主题，充分发挥内河水运运量大、能耗小、污染轻、占地少、成本低、投资省的比较优势，把加快内河水运发展作为完善综合运输体系的重要内容，提高水资源综合利用效率，加大资金投入，加快航道建设和专业化、规模化内河港区建设，积极推进内河船型标准化工作，全面提升内河水运发展水平。
　　优港口：以优化发展为主题，进一步完善港口布局，有序推进基础设施建设，提高港口资源利用效率，拓展服务功能，增强港口在现代物流中的枢纽作用，加快推进“两型”港口建设，形成布局合理、服务高效、保障有力、安全环保、管理先进的现代化港口体系。
　　强海运：以做强、做大为主题，加快建设大型化、专业化、现代化的海运船队，增强国轮船队对我国进口能源、原材料等重要战略物资的运输保障能力，大力发展现代航运服务业，不断提升我国海运的国际竞争力和服务水平，增强在世界海运界的地位和话语权。
　　三、“十二五”期水运结构调整的主要任务
　　面对水运发展的重要战略机遇期，为加快推进水运结构调整，要重点抓好六项主要工作。
　　（一）加快构建畅通高效的现代化内河水运体系。
　　按照内河航道布局规划要求，加快构建以高等级航道为主体的内河航道体系，促进流域经济协调发展。加快长江干线、西江航运干线、京杭运河和长三角、珠三角高等级航道建设，全面改善航道通航条件。大力推进干支联网工程，逐步构建干支衔接、通江达海的航道网络。推动界河、国际河流和非水网地区航道建设，延伸航道通达和覆盖范围。加强航道养护管理，完善养护机制，提高航道养护管理质量和服务水平。加快内河主要港口建设，加快主要港口和部分地区重要港口专业化、规模化、现代化港区建设，建成一批集装箱、汽车滚装、大宗散货等专业化泊位，增强对临港工业和腹地经济发展的支撑带动作用。制定实施《全国内河船型标准化实施方案》，加快推进长江干线、京杭运河船型标准化，全面开展西江航运干线和珠江三角洲高等级航道网船型标准化工作，启动其他高等级航道重点船型的标准化工作，推进乡镇渡船的标准化改造，加快现有非标准船型和安全、环保设施不达标的老旧运输船舶的更新改造。
　　（二）大力提升港口的发展质量和效益。
　　优化港口布局，推动港口功能拓展和结构调整，充分发挥主要港口在综合运输体系中的枢纽作用，提升对腹地经济社会发展的综合服务能力。进一步完善沿海港口布局，推动区域港口群协调发展；统筹规划、科学推进新港区开发，强化主要港口的辐射功能；加快港口码头结构加固改造，完善煤、矿、油、箱等主要货类运输系统，提升港口现代化水平。加强港口集疏运体系建设，强化各种运输方式间的衔接，加大铁水联运推进力度，提升港口辐射范围和有效带动空间。提高港口资源利用效率，加强岸线管理，积极发展公共码头；实行合理分工和差异化发展、错位发展；鼓励以市场为导向、以港口企业为主体的港口资源整合；推进长江下游深水航道沿线港口的江海一体化运行管理新模式。
　　（三）提高航运综合竞争能力。
　　优化海运船队结构，促进船舶向大型化、专业化方向发展，扩大国轮船队规模，提高船队现代化水平。推动水上客运向旅游化、高速化、舒适化方向发展，大力发展海峡、岛屿间高速客轮、客滚运输，积极推进邮轮、游艇和水上旅游客运发展。积极支持港航企业实施“走出去”发展战略，完善海运服务网络；规范货主投资航运业，发挥骨干航运企业优势，鼓励航运企业与大型货主优势互补、互利合作，提升保障经济安全运行的能力和水平。积极推动实施启运港退税试点方案，推进船舶特案免税登记政策的常态化，研究推进与国际接轨的海运税费政策，积极参与国际海运合作和重要海上运输通道合作。
　　（四）加快发展现代航运服务业。
　　进一步提升船舶管理、船舶交易、无船承运、船舶代理、客货运代理等传统服务业发展水平。提高市场准入门槛，完善船舶委托管理制度，加强对船舶管理公司的监管；完善船舶交易服务场所布局，加强交易行为监管；完善引航、理货等港口服务行业发展政策，加强引航机构建设和理货市场监管；研究制定船舶港口供应服务标准和资质条件，规范经营服务秩序，提升服务质量。大力发展高端航运服务业，建立并完善与之相适应的市场机制。依托国际航运中心建设发展航运咨询、信用评级、运价指数衍生品交易等高端航运服务业务，推进航运信息交换和增值服务系统建设。
　　（五）促进现代物流体系建设。
　　引导港航企业延伸服务产业链，拓展经营网络，加快由运输承运人向综合物流服务商和全球物流经营人的转交。加快推进港口与物流园区、保税区、“无水港”的对接和联动发展，依托港口建设综合运输枢纽、大宗商品交易市场、区域性或国际性物流中心，积极拓展采购、中转、加工、配送等功能，提升港口在物流链中的集聚效应。积极推进铁水、公水联运发展，统一联运标准和要求，制定联运数据信息传输、交换标准，建立健全联运统计，推进联运统一单证、优化流程、责任交接和全程联保制度建设，提高物流管理水平和服务效率。
　　（六）推动安全绿色水路运输发展。
　　正确处理安全与发展、效益的关系，健全规章制度，规范作业流程，强化从业人员培训，认真落实安全生产责任制，提升安全发展的能力和水平。加大安全隐患排查治理力度，重点加强“四客一危”和滚装运输船舶、砂石运输船舶及危险品码头、客运码头的安全监管，加强安全监管和应急救助设施设备建设，提高应急处置能力。积极构建低碳水路交通运输体系，建立健全水运节能减排和环境保护监测、考核制度，强化水运工程生态保护和修复，积极推广太阳能、地热能等再生能源利用，加快淘汰能耗高、污染重的老旧船舶，大力提升港口装卸工艺和装备的节能水平，完善港口接收、处理污染物的设施，推动大型港口设备“油改电”和船舶靠港使用岸电技术改造。
　　四、水运结构调整的保障措施
　　为加快推进水运结构调整，要加强组织领导，营造良好环境，强化保障措施，确保结构调整工作取得明显效果。
　　（一）着力健全发展规划体系。
统筹规划是引领结构调整、确保结构调整正确方向的基础和前提。要从战略和全局的高度，组织实施好《国务院关于加快长江等内河水运发展的意见》（国发〔2011〕2号），积极争取将海运发展上升为国家战略，按照“兴内河、优港口、强海运”的思路加快推进水运结构调整工作。完善中长期水运发展规划体系，实施好《交通运输“十二五”发展规划》（交规划发〔2011〕191号)。统筹协调上下游航道规划标准、建设序列，保证航道通航的贯通性和等级的连续性。加强水运规划与相关规划的衔接。加强深水岸线资源和跨拦临河建筑物使用通航资源的严格管理，为水运发展留足空间。
　　（二）着力健全政策法规体系。
　　政策法规是推进结构调整的坚实保障。积极构建有利于水运发展的财税政策，推进建立与国际接轨的国际海运税费制度；健全市场准入、退出等管理制度和动态监控机制，构建水运市场信用管理体系，加大市场秩序监管和违规处罚力度；加强“四客一危”船舶运力的宏观调控，引导干散货船、集装箱船运力有序投放；推动大型货主与骨干航运企业签订长期运输协议，引导货主充分利用公共运力资源，有效发挥行业协会自律和沟通作用，促进运力供需总体平衡。加强经济运行监测分析，及时发布信息，规范和提高港航指数发布质量，引导行业健康发展。着力推进水运立法进程，制修订出台《航道法》、《海上交通安全法》、《国内水路运输条例》等法律法规，加强地方性法规和政府规章的配套建设，逐步将促进结构调整的政策和制度上升到法律层面。
　　（三）着力健全资金保障体系。
　　资金是推进结构调整的重要保障。加大公共基础设施和科研资金投入，逐步建立以中央和地方财政资金为主的来源渠道；制定保障资金安全的具体办法，加强建设资金管理。认真做好港口建设费地方分成资金的使用管理。在中央加大资金投入的同时，各地要积极争取出台政策建立稳定的财政资金来源，扩大资金规模，统筹使用燃油税费改革转移支付资金，尽快落实船型标准化和老旧船舶提前淘汰配套资金，同时，依托航电枢纽等资产，搭建融资平台。企业要加大结构调整、安全设施设备、节能减排和技术研发等方面的资金投入，促进基础设施、运输装备优化升级。
　　（四）着力健全改革创新体系。
　　改革创新是推进结构调整的强大动力。深化管理职能改革和机构改革，进一步优化水路行政管理职能配置，推进建立精简统一、职责明确、运转高效、行为规范的港航管理机构。探索主要内河干线航道、国境国际河流航道管理新模式，逐步理顺重要通航枢纽管理体制，适应流域水运一体化管理的要求。加强与有关部门的沟通协调与合作，完善水运发展部省市协调机制，凝聚发展合力。紧紧依靠科技进步，实现水路交通运输的创新发展。组织开展长江黄金水道通过能力提升、港口物流枢纽运营等重大专项技术攻关，在基础设施建设、运输装备、装卸工艺、节能减排、港口安全等方面开展联合技术攻关，加强新技术、新工艺、新标准的开发和推广应用。
　　（五）着力健全信息支撑体系。
　　信息化是转变发展方式、改造和提升交通运输业的重要支撑。要认真落实《公路水路交通运输信息化“十二五”发展规划》（交规划发〔2011〕192号），以数字化、智能化航道和内河水运综合信息服务系统建设为重点，更加注重提升科学决策水平和公共服务能力及政务效能；建设多式联运信息服务系统，实现多种运输方式无缝衔接；以交通电子口岸建设为重点，推动口岸信息化数据共享，提高口岸便利化水平；以都省联网构建全国港口、运政管理、市场信用信息系统为重点，积极推进建设省级港口、航道、运输、海事综合信息平台，加强业务协同，实现资源共享。建成水运经营人、港口、航道等基础数据库，主要港口建立港航EDI中心和区域物流公共信息平台，基本建成全国交通电子口岸物流信息平台和港航数据中心。
　　（六）着力健全人才队伍体系。
　　高素质的水运人才队伍是推进结构调整的根本保证。要深入实施“人才强交”战略，认真落实《公路水路交通运输中长期人才发展规划纲要（2011-2020年）》（交人劳发〔2011〕337号)，大力推进水运人才队伍建设，加强航运经纪、现代物流、应急救援等重点领域急需紧缺人才及水运复合型人才培养培训力度。建立和完善港航管理、工程管理、应急管理、危险品管理等水运职业资格管理制度，不断提升管理人员和技术人员的专业化水平。引导航海职业教育发展，建立和完善船员培养、聘用、流动和管理制度，加快建设结构合理、素质优良、爱岗敬业的船员队伍，不断壮大国际海员队伍．加强部门间人才流动以及东中西部地区人才的交流和对口支援，不断推进港航执法队伍正规化、专业化、标准化建设。各级交通运输主管部门（港航管理机构）应按照本指导意见要求，加强领导，结合本地实际情况，因地制宜，认真组织实施，做好水运结构调整工作，推进我国水运业又好又快发展。






交通运输部（章）
2012年9月10日