常德市房改房上市交易管理暂行规定
湖南省常德市人民政府
关于印发常德市房改房上市交易管理暂行规定的通知
常政发[2000]2号
市直和部、省属驻常各单位：
现将《常德市房改房上市交易管理暂行规定》印发给你们，请认真遵照执行。
二000年一月五日
常德市房改房上市交易管理暂行规定
第一章 总则
第一条 为建立新的住房流通体制，促进存量住房的合理流通，满足居民住房消费要求，根据《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》及有关法律、法规，结合我市实际，制定本暂行规定。
第二条 本暂行规定所称房改房是指城镇职工在住房制度改革中所购公有住房、经济适用住房和按房改政策由个人集资建设的住房。
第三条 本暂行规定适用于本市行政区域内首次进入市场交易的房改房。
第四条 房改房上市交易的形式包括：转让（含买卖、换购等）和出租。
第五条 职工已购房改房上市交易应当遵循自愿、公平、合法的原则。
第二章 交易条件
第六条 具备下列条件的房改房可以上市交易：
1、具有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。尚未取得《国有土地使用证》的，可在上市交易过程中补办。
2、以标准价购买的公房，已按成本价补足房价款，取得全部产权。
第七条 凡有下列情形之一的房改房暂不允许上市交易：
1、改变房屋使用性质的。
2、已列入规划拆迁范转内和鉴定为危房的。
3、司法机关和行政机关依法栽定、查封或者以其它形式限制房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分权的。
4、违反房改政策购买或多处占房尚未纠正的。
5、学校教学区内已出售的住房。
6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的。
7、其他法律、法规规定不宜上市交易的住房。
第八条 职工将已购房改房上市交易后不得再要求单位优惠分房、参加集资建房或购房、租赁享受政府优惠政策的住房。
第三章 交易程序
第九条 房改房上市交易，须先到当地批准售房的房改部门申请办理所购房改房上市准入审批手续，同时提交或验证下列材料：
1、房改房上市交易申请报告；
2、职工优惠购房审批表（合同书）；
3、合法的房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；
4、产权人身份证或记籍证明；
5、共有房屋须提交共有权人同意上市的书面证明。
第十条 市和县级房改部门要根据个人住房档案，对申请交易的房改房审核确认并征求原产权单位意见，自收到申请之日起，5日内向申请人作出是否准予上市的书面答复。不同意上市的，应说明理由。
第十一条 职工持准入通知书和有关资料到房地产交易中心（处、所）办理交易手续，房地产交易中心（处、所）自收到交易申请之日起，30天内与房屋产权产籍部门办完上市交易和产权转移登记手续。
第四章 市场管理
第十二条 房改记上市交易，必须在县以上房地产管理部门设立的房地产交易中心（处、所）进行。严禁场外交易，私下交易。
第十三条 交易双方签订的交易合同必须符合建设部颁发的住宅销售同样本的要求，持双方各自身份证、《房屋买卖合同》、已交有关税务局费等证件到当地房地产管理部门和国土管理部门分别办理房屋产权转移登记和土地使用权变更登记手续。
第十四条 房改房所有权人与其他当事人之间签定借款合同，以房改房作为担保抵押物的，不得在债务不能清偿时，将房改房作为担保抵押物的，不得在债务不能清偿时，将房改房的所有权直接转移为债权人或第三人所有，否则，视同变相买卖，私下交易。
第十五条 凡未按规定办理交易手续而私下交易的，一经查实，对出售的收回《房屋所有权证》，并给予适当处罚；对出租的责令收回房屋。
第十六条 交易双方平等协商议定交易价格，并如实申报；出可自愿委托房地产价格评估机构进行评估。未经交易双方委托，房地产价格评估机构或个人不得强行进行评估。
第十七条 职工将已购房改房出售、换购时，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。
第十八条 上市购买职工出售的房改房不受地域户籍、职业的限制。
第十九条 各级房地产管理部门要建立健全房地产交易机构。要建立信息网络，及时提供各类房地产的供求信息，提供配套服务。要进一步规范房地产中介服务机构的经营服务行为。
第二十条 各专业银行要大力支持所购房改房上市并易工作，积极发展住房抵押贷款业务，优先提供购房贷款。各级政府房地产管理部门可相应成立住房贷款担保公司，为住房贷款人提供服务。
第五章 税费征管
第二十一条 房改房上市出售时，由买方按不低于所购买的房改房座落位置的标定地价的10%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。
第二十二条 职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。即职工享受购房面积控制标准内,按职工享受购房面积控制标准乘以当年当地经济适用住房平均价格,所得价款为职工的基本收益,基本收益不缴纳所得收益；标准内面积的出售收入减去职工的基本收益为净收益,职工按净收益的20%缴纳年得收益。职工购房面积控制标准以下部分住房的出售收益，除返还个人原购房时支付的超标住房价款外，余额为净收益，净收益全额缴纳。
职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。
第二十三条 对个人购买并居住超过一年的房改房，销售对免征营业税；个人购买并居并居住不足一年的房改房，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。
第二十四条 个人购买自用的房改房，契税按交易额的1.5%征收。
第二十五条 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
第二十六条 职工上市出售房改房，其房屋转让手续费按交易额的0.3%计征，交易双方各承担心0%。
第二十七条 职工个人上市出售房改房，由买方按交易额的0.5‰，缴纳印花税。
第二十八条 凡以换购方式上市交易房改房，售出原房、购入新房按新老房差价交纳契税和房屋转让手续费。
第二十九条 上交的土地收益金和税费可由国土、财政、税务部门委托房地产交易中心（处、所）代征，也可由以上部门派人组成联合征收管理组征收。
第三十条 将所购房改房换购商品住宅的，购买方应缴契由房地产开发企业负担心0%。
第六章 其它
第三十一条 房改房上市转让后，物业管理仍按公有住房售后管理的有关规定执行；原售房单位和购房个人交缴的共用部位维修基金仍留存维修基金管理机构，随房屋产权转至产权所有人名下。
第三十二条 本暂行规定自发布之日起执行。
企业内部控制应用指引第11号——工程项目
财政部
企业内部控制应用指引第11 号——工程项目
第一章 总 则
第一条 为了加强工程项目管理，提高工程质量，保证工程进度，
控制工程成本，防范商业贿赂等舞弊行为，根据有关法律法规和《企
业内部控制基本规范》，制定本指引。
第二条 本指引所称工程项目，是指企业自行或者委托其他单位
所进行的建造、安装工程。
第三条 企业工程项目至少应当关注下列风险：
（一）立项缺乏可行性研究或者可行性研究流于形式，决策不当，
盲目上马，可能导致难以实现预期效益或项目失败。
（二）项目招标暗箱操作，存在商业贿赂，可能导致中标人实质
上难以承担工程项目、中标价格失实及相关人员涉案。
（三）工程造价信息不对称，技术方案不落实，概预算脱离实际，
可能导致项目投资失控。
（四）工程物资质次价高，工程监理不到位，项目资金不落实，
可能导致工程质量低劣，进度延迟或中断。
（五）竣工验收不规范，最终把关不严，可能导致工程交付使用
后存在重大隐患。
第四条 企业应当建立和完善工程项目各项管理制度，全面梳理
各个环节可能存在的风险点，规范工程立项、招标、造价、建设、验
收等环节的工作流程，明确相关部门和岗位的职责权限，做到可行性
研究与决策、概预算编制与审核、项目实施与价款支付、竣工决算与
审计等不相容职务相互分离，强化工程建设全过程的监控，确保工程
项目的质量、进度和资金安全。
第二章 工程立项
第五条 企业应当指定专门机构归口管理工程项目，根据发展战
略和年度投资计划，提出项目建议书，开展可行性研究，编制可行性
研究报告。
项目建议书的主要内容包括：项目的必要性和依据、产品方案、
拟建规模、建设地点、投资估算、资金筹措、项目进度安排、经济效
果和社会效益的估计、环境影响的初步评价等。
可行性研究报告的内容主要包括：项目概况，项目建设的必要性，
市场预测，项目建设选址及建设条件论证，建设规模和建设内容，项
目外部配套建设，环境保护，劳动保护与卫生防疫，消防、节能、节
水，总投资及资金来源，经济、社会效益，项目建设周期及进度安排，
招投标法规定的相关内容等。
企业可以委托具有相应资质的专业机构开展可行性研究，并按照
有关要求形成可行性研究报告。
第六条 企业应当组织规划、工程、技术、财会、法律等部门的
专家对项目建议书和可行性研究报告进行充分论证和评审，出具评审
意见，作为项目决策的重要依据。
在项目评审过程中，应当重点关注项目投资方案、投资规模、资
金筹措、生产规模、投资效益、布局选址、技术、安全、设备、环境
保护等方面，核实相关资料的来源和取得途径是否真实、可靠和完整。
企业可以委托具有相应资质的专业机构对可行性研究报告进行
评审，出具评审意见。从事项目可行性研究的专业机构不得再从事可
行性研究报告的评审。
第七条 企业应当按照规定的权限和程序对工程项目进行决策，
决策过程应有完整的书面记录。重大工程项目的立项，应当报经董事
会或类似权力机构集体审议批准。总会计师或分管会计工作的负责人
应当参与项目决策。
任何个人不得单独决策或者擅自改变集体决策意见。工程项目决
策失误应当实行责任追究制度。
第八条 企业应当在工程项目立项后、正式施工前，依法取得建
设用地、城市规划、环境保护、安全、施工等方面的许可。
第三章 工程招标
第九条 企业的工程项目一般应当采用公开招标的方式，择优选
择具有相应资质的承包单位和监理单位。
在选择承包单位时，企业可以将工程的勘察、设计、施工、设备
采购一并发包给一个项目总承包单位，也可以将其中的一项或者多项
发包给一个工程总承包单位，但不得违背工程施工组织设计和招标设
计计划，将应由一个承包单位完成的工程肢解为若干部分发包给几个
承包单位。
企业应当依照国家招投标法的规定，遵循公开、公正、平等竞争
的原则，发布招标公告，提供载有招标工程的主要技术要求、主要合
同条款、评标的标准和方法，以及开标、评标、定标的程序等内容的
招标文件。
企业可以根据项目特点决定是否编制标底。需要编制标底的，标
底编制过程和标底应当严格保密。
在确定中标人前，企业不得与投标人就投标价格、投标方案等实
质性内容进行谈判。
第十条 企业应当依法组织工程招标的开标、评标和定标，并接
受有关部门的监督。
第十一条 企业应当依法组建评标委员会。评标委员会由企业的
代表和有关技术、经济方面的专家组成。评标委员会应当客观、公正
地履行职务、遵守职业道德，对所提出的评审意见承担责任。
企业应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。
评标委员会应当按照招标文件确定的标准和方法，对投标文件进行评
审和比较，择优选择中标候选人。
第十二条 评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透
露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关
的其他情况，不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他
好处。
第十三条 企业应当按照规定的权限和程序从中标候选人中确
定中标人，及时向中标人发出中标通知书，在规定的期限内与中标人
订立书面合同，明确双方的权利、义务和违约责任。
企业和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第四章 工程造价
第十四条 企业应当加强工程造价管理，明确初步设计概算和施
工图预算的编制方法，按照规定的权限和程序进行审核批准，确保概
预算科学合理。
企业可以委托具备相应资质的中介机构开展工程造价咨询工作。
第十五条 企业应当向招标确定的设计单位提供详细的设计要
求和基础资料，进行有效的技术、经济交流。
初步设计应当在技术、经济交流的基础上，采用先进的设计管理
实务技术，进行多方案比选。
施工图设计深度及图纸交付进度应当符合项目要求，防止因设计
深度不足、设计缺陷，造成施工组织、工期、工程质量、投资失控以
及生产运行成本过高等问题。
第十六条 企业应当建立设计变更管理制度。设计单位应当提供
全面、及时的现场服务。因过失造成设计变更的，应当实行责任追究
制度。
第十七条 企业应当组织工程、技术、财会等部门的相关专业人
员或委托具有相应资质的中介机构对编制的概预算进行审核，重点审
查编制依据、项目内容、工程量的计算、定额套用等是否真实、完整
和准确。
工程项目概预算按照规定的权限和程序审核批准后执行。
第五章 工程建设
第十八条 企业应当加强对工程建设过程的监控，实行严格的概
预算管理，切实做到及时备料，科学施工，保障资金，落实责任，确
保工程项目达到设计要求。
第十九条 按照合同约定，企业自行采购工程物资的，应当按照
《企业内部控制应用指引第7号——采购业务》等相关指引的规定，
组织工程物资采购、验收和付款；由承包单位采购工程物资的，企业
应当加强监督，确保工程物资采购符合设计标准和合同要求。严禁不
合格工程物资投入工程项目建设。
重大设备和大宗材料的采购应当根据有关招标采购的规定执行。
第二十条 企业应当实行严格的工程监理制度，委托经过招标确
定的监理单位进行监理。工程监理单位应当依照国家法律法规及相关
技术标准、设计文件和工程承包合同，对承包单位在施工质量、工期、
进度、安全和资金使用等方面实施监督。
工程监理人员应当具备良好的职业操守，客观公正地执行监理任
务，发现工程施工不符合设计要求、施工技术标准和合同约定的，应
当要求承包单位改正；发现工程设计不符合建筑工程质量标准或者合
同约定的质量要求的，应当报告企业要求设计单位改正。
未经工程监理人员签字，工程物资不得在工程上使用或者安装，
不得进行下一道工序施工，不得拨付工程价款，不得进行竣工验收。
第二十一条 企业财会部门应当加强与承包单位的沟通，准确掌
握工程进度，根据合同约定，按照规定的审批权限和程序办理工程价
款结算，不得无故拖欠。
第二十二条 企业应当严格控制工程变更，确需变更的，应当按
照规定的权限和程序进行审批。
重大的项目变更应当按照项目决策和概预算控制的有关程序和
要求重新履行审批手续。
因工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的，应当提
供完整的书面文件和其他相关资料，并对工程变更价款的支付进行严
格审核。
第六章 工程验收
第二十三条 企业收到承包单位的工程竣工报告后，应当及时编
制竣工决算，开展竣工决算审计，组织设计、施工、监理等有关单位
进行竣工验收。
第二十四条 企业应当组织审核竣工决算，重点审查决算依据是
否完备，相关文件资料是否齐全，竣工清理是否完成，决算编制是否
正确。
企业应当加强竣工决算审计，未实施竣工决算审计的工程项目，
不得办理竣工验收手续。
第二十五条 企业应当及时组织工程项目竣工验收。交付竣工验
收的工程项目，应当符合规定的质量标准，有完整的工程技术经济资
料，并具备国家规定的其他竣工条件。
验收合格的工程项目，应当编制交付使用财产清单，及时办理交
付使用手续。
第二十六条 企业应当按照国家有关档案管理的规定，及时收
集、整理工程建设各环节的文件资料，建立完整的工程项目档案。
第二十七条 企业应当建立完工项目后评估制度，重点评价工程
项目预期目标的实现情况和项目投资效益等，并以此作为绩效考核和
责任追究的依据。
