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《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题

北京优仕联律师事务所 王政律师


近几年来，我国农村部分地区已经出现将私有住房用于抵押的情形，司法中也出现过几起相关案例。然而目前司法界和法律学术界的主流观点仍认为：因农村宅基地属于集体所有；按照一般土地和房屋不可分的房地产理论，建筑在农村宅基地之上的私有住房亦不能用于抵押。我国《担保法》第37条第二款也规定，农村宅基地归集体所有，其土地使用权不能用于抵押。但是我国《担保法》也从未对农村私有住房不能用于抵押作出过明确规定。
笔者认为：随着我国房地产业及农村经济的发展，不动产物权方面已经出现了建筑物的区分所有权的法律概念，建筑在农村集体土地上的企业厂房等建筑物也开始有条件允许抵押，传统的房地不可分的理论实在不能适应目前经济形式和法律体系完善的需要。对于农村私有房产，即将出台的《物权法》应当作出明确规定，允许产权明晰的农村私有房产可进行抵押，并且应尽快建立一套完善的农村私有住房抵押登记制度。其主要原因有以下几方面：

第一、农村私有住房和农村宅基地所有权、农村宅基地使用权是完全不同的法律概念。农村私有住房是我国公民（主要是农民）合法的私有财产，公民对其拥有占有、使用、收益和处分的权利；我国《宪法》等相关法律保障公民对其私有房屋的所有权，允许其合法进行买卖、转让和继承等。农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式，因为目前我国法律禁止任何形式的土地所有权私有，只能表现为国有或集体所有的公有形式。农村宅基地使用权（又称“房基地权”）是指农村居民（农业户口）依法对批划给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用和收益的权利。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土地使用权和房产。即然允许国有土地使用权可以进行抵押，那么为什么集体土地使用权就不能抵押呢？即然允许乡（镇）、村企业的集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押，那么为什么不允许属于私人所有的农村宅基地使用权和建筑其上的私人住房不能一并抵押呢？如此差别待遇和限制，显然不符合法律对各类财产权平等予以保护的逻辑吗？

第二、农村私有住房具有充当抵押物的一般特征。其一、其具有交换价值，易于变现，用于抵押后债务人可因该项财产获得信用但仍可实现物的使用价值；其二、其属于不动产，债权人取得担保物权后无须负保管义务，省却许多烦劳，在经济上极为合理；其三，能够充分发挥农民对自主物的财富效应，因目前在我国农村，尤其是东部沿海地区，许多农户拥有造价几十万甚至上百万元的私人住房，如此巨额的私人财产如果不能发挥其应有的抵押担保作用，对整个社会经济生活来说，无疑是财富的一种巨大浪费，不符合经济效益的原则。

第三、农村私有住房进行抵押不会损害农民集体的利益。农村宅基地使用权的无偿取得是基于目前我国农民的特殊身份而产生的，可以理解为我国农民作为一个阶级或阶层而享有的一种特殊权益。目前我国农村居民还不能像城市居民（非农业户口）一样享有住房、就业和社会生活等各方面的福利政策和法律保障。既然社会进步是“从身份到契约”的过程，我们就不能仅以农村宅基地暂时无偿取得为由而禁止将在该宅基地上建起的私人住房用于抵押；既然目前已允许城市居民可以将私人住房用于信贷抵押，就不应把同属公民私人合法财产的农村私有住房排除在外，否则，定会给人以“差等公民待遇”之嫌。在农村宅基地批划日趋紧张的今天，在抵押权实现时，没有宅基地的集体成员完全可以优先享有购买抵押房屋的权利，使宅基地使用权仍留在集体成员中；在金融信贷机构占有抵押房屋后，也可通过租赁的方式将其租给集体成员使用；在农村私有住房抵押权普遍实现时，不同集体成员可相互购买对方集体成员的私人住房从而实现相互使用对方宅基地利益的平衡。凡此种种，怎幺能说将农村私有住房用于抵押就损害集体的利益呢？

第四、将农村私人住房进行抵押，对金融机构来说，信贷资金的风险非常易于控制。我国农村每户仅有一处宅基地，将自己仅有的私人住房用于抵押取得贷款后，抵押人会非常清楚不能偿还借款所面临的法律后果，从而迫使其充分发挥一切潜能，更加珍惜和合理使用来之不易的借款。而且在我国这样一个亲情和友情都较为浓郁的国度，即使偶有抵押人不能依约还款的情况，亲朋好友也会积极帮着想办法，一般不会眼睁睁看着自己的亲人或朋友居无定所。目前我国部分城市出现和发展的个人信贷、买房按揭贷款等其信贷风险之低也恰恰证明了这一点。此外，毕竟农民通过此种方式所取得的私人借款数量有限，而且放款的金融机构完全可以通过完善管理机制，加大对这种借款的用途和使用情况的监管力度，从而将其信贷风险控制在最小的限度内。

第五、鼓励和发展将农村私有住房用于抵押对搞活农村经济培育社会主义市场具有深远重大的意义。我国目前至少有百分之七十左右的人口住在农村，这些人口是我国发展市场经济不可或缺的参与主体。中国要真正摆脱贫穷和落后，就必须充分调动广大农民群众的积极性，缩小城乡差别，让更多的农民走上富裕之路。随着农村剩余劳动力不断增加，广大农民兄弟姐妹也正在积极寻找致富的门路，可是又缺乏必要的资金。如果不允许他们将自己的私有住房用于抵押来取得发展经济所必须的资金，让他们眼睁睁看着失去一个又一个的致富机会，整个发展农村经济的一系列规划岂不是画饼充饥？笔者在现实生活中就接触过不少将私有住房用于抵押取得贷款后发展个体经济从而致富的农民兄弟。他们的举措不仅繁荣了地方经济，而且解决了大量农村（甚至城镇）人口的就业问题，促使社会更加繁荣和稳定；而并没有出现像某些人所担心的那样，大量农民居无定所，引起社会秩序的混乱。

总之，我国即将出台的《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题。立法者和执法者对这种发生在新时期对我国市场经济尤其是农村经济发展具有深远影响的事情不应当视而不见，而应当予以高度重视，并及早为其进一步推动实施提供法律上的认可和保障。因为法律毕竟属于上层建筑的意识形态领域，它是由社会总的经济条件或经济基础所所决定的。正如马克思所讲：“无论是政治的立法或市民的立法都只是表明和记载经济关系的要求而已”。


中国证券监督管理委员会


中国证券监督管理委员会关于授权地方证券期货监管部门行使部分监管职责的决定
中国证券监督管理委员会


（1996年3月21日发布1997年4月8日修订）


为了加强证券和期货市场的监督管理，及时查处违法违规行为，促进证券和期货市场的健康发展，根据《国务院关于批转国务院证券委1995年证券期货工作安排意见的通知》（国发〔1995〕22号）、《国务院办公厅关于转发国务院证券委员会1996年证券期货工作安排意
见的通知》（国办发〔1996〕37号）的精神，以及我国证券和期货市场发展的实际情况，中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）决定授权省、自治区、直辖市、计划单列市和部分省会城市的证券期货监管部门（以下简称地方证管部门）对证券和期货市场行使部分监管职责
。具体监管职责范围和权限如下：
一、负责对设立在本行政区域内的证券经营机构、证券经营机构的分支机构、证券投资咨询机构、期货经纪公司、期货经纪公司的分支机构，以及从事期货经纪业务的非期货经纪公司会员单位（以下统称被监管机构）的业务活动进行日常监管。
前款日常监管包括对被监管机构进行定期或者不定期的检查，要求被监管机构报送季度业务报告并进行审核。
被监管机构应当接受地方证管部门的日常监管，地方证管部门应当维护被监管机构的正常业务活动。
二、负责对证券经营机构的自营业务资格的申请进行初审，并出具初审意见。
负责对证券经营机构从事自营业务的年检进行初审，并出具初审意见。
负责对证券投资咨询机构的业务资格的申请进行初审，并出具初审意见。
负责对证券投资咨询机构的从业情况及其从业资格进行年检。
负责对期货经纪公司、期货经纪公司的分支机构和从事期货经纪业务的非期货经纪公司会员的设立、年检进行初审，并出具初审意见。
三、负责查处设立在本行政区域内的被监管机构及其从业人员、证券或者期货市场投资者的有关证券或者期货的违法、违规行为。
四、负责查处本行政区域内违反法律、法规规定发行证券、非法进行证券或者期货交易、外汇按金交易、境外期货交易以及其他破坏证券或者期货市场秩序的行为。
五、负责处理本行政区域内有关证券或者期货的信访投诉和举报，调解证券或者期货纠纷和争议；涉及重大案情的，应当立即向中国证监会报告。
六、负责监督设立在本行政区域内的上市公司依照国家有关法律、法规或者公司章程的规定，完善公司组织机构，规范公司运作。
根据当地人民政府的授权，对公司发行股票和其他具有股票性质的证券的申请进行初审，并出具初审意见。
负责对设立在本行政区域内的被批准公开发行股票的股份有限公司公开发行股票的过程进行监管。
负责督促上市公司在法定报告期间内真实、准确、完整地编制和披露中期报告、年度报告；检查上市公司募集资金使用情况。
查处本行政区域内上市公司违反证券法律、法规的行为。
七、监督受到证券期货证管部门行政处罚的单位或者个人执行处罚决定。
八、地方证管部门查处违法、违规行为，可以采取下列措施：
（一）询问当事单位或者个人，要求其提供与被调查事件有关的文件、证明材料或者其他资料；
（二）检查当事单位或者个人与案件有关的交易记录、结算记录、登记过户记录、财务会计资料或者其他相关文件和资料；
（三）向与被调查事件有关的单位或者个人了解情况。
调查人员进行调查时应当出示合法证件，并对调查中所知悉的情况和取得的资料保守秘密。当事单位或者个人、与被调查事件有关的单位或者个人应当如实提供有关情况和资料。
调查时需要取得证券、期货交易所及其所属登记结算机构的交易资料或者投资者资料的，除证券、期货交易所及其所属登记结算机构认为可以提供的外，应当由行使调查权的地方证管部门报中国证监会决定。
调查时需要查询当事人的银行帐户时，应报告中国证监会，由中国证监会直接进行查询。
九、经过调查，证据充分、事实清楚的，地方证管部门应当依据国家有关法律、法规对违法、违规当事单位或者个人进行处罚，并报中国证监会备案。
十、被调查事件属于下列情况之一的，地方证管部门应当及时报告中国证监会，由中国证监会直接查处或者由中国证监会指定的地方证管部门查处：
（一）被调查事件涉及的金额在500万元（含500万元，下同）以上的；
（二）处以罚款金额50万元以上的；
（三）情节严重，需要限制、暂停业务资格或者撤销业务许可的；
（四）两个或者两个以上地方证管部门对被调查事件管辖权有争议的；
（五）在全国造成重大影响的其他案件。
中国证监会认为不适合由地方证管部门查处的案件，由中国证监会直接查处。
十一、被授权的省会城市地方证管部门不负责本通知涉及的期货监管工作。
十二、地方证管部门应当按照中国证监会的要求，报告有关证券和期货市场执法情况的信息和统计资料。
十三、被处罚单位或者个人对地方证管部门处罚不服的，可以向中国证监会申诉；中国证监会对于地方证管部门不符合法律、法规或者规章的处理决定，有权予以变更或者撤销。
十四、被授权的地方证管部门未认真履行监管职责，对证券或者期货市场造成不利影响的，中国证监会将视情况予以通报批评或者撤销其授权。
十五、被授权的地方证管部门要建立健全各项监管工作制度，完善内部组织机构，严格执行国家关于证券和期货市场的法律、法规和政策，坚决查处证券和期货市场中的违法违规行为，不断提高工作人员的思想水平和业务能力。要廉洁自律，杜绝一切腐败现象，使监管工作上一个新台
阶。



1997年4月8日