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企业厂房租赁法律指引/阚凤军

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 21:38:41  浏览:9498   来源:法律资料网
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企业厂房租赁法律指引



笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷,发现各方,特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险,最终承担较大损失。基于上述情况,就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议,并形成此法律指引,供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定
1.1. 厂房的所有人
1.2. 厂房的共有权人
1.3. 厂房的转租人
根据我们此前处理的案例,某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方,在此情况下,企业需要确认该厂房真正的产权人,避免其他共有人提出权利主张。另外,根据出租人及承租人之间的约定,承租人可以转租厂房,次承租人需要全面了解原租赁合同,并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定
2.1. 出租厂房的位置,需要结合房产证及有关红线图等确定;
2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析;
2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况;
2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形;
2.5. 出租厂房是否存在出租情况;
2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等;
2.7. 出租厂房的配套设施,包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
笔者曾经遇到某企业轻信出租方,草率签订租赁合同,后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题,导致企业无法办理营业执照,承担近百万元的经济损失。因此,建议企业在操作上述问题过程中,一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与,减少某些不确定因素可能带来的影响。另外,某些厂房出租后,周边某些人基本某种目的,阻碍企业车辆的正常通行等,这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途
3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体;
3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
如果承租方在厂房租赁合同中,明确厂房的具体用途,如果日后因经营方向的调整等原因,改变原来的用途,可能会与出租方产生争议与分歧。另外,如果需要对厂房做某些改动,一定要在合同签订前予以明确,并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限
4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
实践操作中,一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备,厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等,这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外,为提前做好生产准备,企业可能需要先行将设备运至租赁厂房,这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约
5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
5.2. 租金支付的违约金不易过高,解决合同条件设定要严格
5.3. 租金的调整需要明确
一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金,这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整,需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动,必须约定清晰,防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证
6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等,必须在约定的时间完成维修;
6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
尽管法律上,承租方就所租赁厂房有权优先购买权等,但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要,必要时,建议双方商定购买一定金额的商业保险,并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
 
7. 转租、转让
7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下,出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房,或者要求分享转租大部分差价等。
  
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全国人民代表大会常务委员会任命名单(1993年4月)

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会任命名单(1993年4月)


(1993年4月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第一次会议通过)

任命冯兰明为全国人民代表大会常务委员会副秘书长。




湖南省邮政市场管理办法

湖南省人民政府


湖南省邮政市场管理办法
湖南省人民政府
湖南省人民政府令第149号


(2001年7月17日湖南省人民政府第128次常务会议通过,自2001年9月1日起施行)

第一章 总则
第一条 为了加强邮政市场管理,维护邮政市场秩序,保护经营者和用户的合法权益,促进邮政事业健康发展,根据《中华人民共和国邮政法》及其实施细则等有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本省行政区域内的邮政业务经营活动,适用本办法。
第三条 省、市、州邮政管理机构负责本行政区域内的邮政市场管理工作。
县(市、区)邮政管理机构受市、州邮政管理机构的委托,负责本行政区域内的邮政市场管理工作。

第二章 邮政设施的规划与建设
第四条 县级以上人民政府应当组织有关部门编制本行政区域邮政公用基础设施建设规划。
邮政公用基础设施建设规划应当纳入城市建设总体规划。
第五条 邮政公用基础设施应当与城镇建设项目同时规划、设计、施工和验收。
邮政管理机构应当参与城镇建设项目中的邮政公用基础设施项目的设计审查和竣工验收。
第六条 新建、扩建办公楼、住宅楼等民用建筑,应当按照邮政公用基础设施建设规划和邮政建设标准,将其用地范围内的标准信报箱(群)等邮政服务设施纳入工程设计范围,并同步施工,所需资金纳入建设项目总投资。
第七条 邮政企业应当按照邮政公用基础设施建设规划,在方便群众用邮的地方设立分支机构和设置报刊亭、信报箱(群)等邮政公用基础设施,有关部门应当予以支持。

第三章 邮政业务
第八条 下列邮政业务,由邮政企业按照国务院邮政主管部门规定的权限专营:
(一)信函(含商业信函)、明信片及其他具有信件性质的物品和包裹的寄递;
(二)邮票、邮资信封、邮资明信片、邮资邮简等邮资凭证的发行;
(三)印有“中国邮政”字样不带邮资的明信片的制作、发行;
(四)首日封、纪念封、邮折、邮卡、极限明信片、年票册(折)、邮戳盖销票和风景纪念戳集等集邮品的制作、发行、收购;
(五)邮政储蓄和邮政汇兑;
(六)邮发报刊的发行;
(七)邮政编码簿、邮资票品目录等邮政信息资料的编印、发行;
(八)国务院邮政主管部门规定由邮政企业经营的其他业务。
第九条 下列邮政业务,邮政企业可以根据国务院邮政主管部门的规定,委托其他单位或者个人代办:
(一)普通邮票、邮政信息资料的销售;
(二)国内信函和其他具有信件性质的物品、国际平常信函和包裹的寄递;
(三)明信片的收寄、销售;
(四)普通汇兑;
(五)邮发报刊的收订、零售;
(六)邮件投递;
(七)国务院邮政主管部门规定可以委托代办的其他业务。
第十条 下列邮政业务,向社会放开经营:
(一)除普通邮票以外的集邮品的销售、收购;
(二)物品类速递业务;
(三)国务院邮政主管部门规定的其他业务。

第四章 经营资格
第十一条 邮政企业申请开办邮政业务或者单位、个人接受邮政企业委托代办邮政业务,应当符合国务院邮政主管部门规定的条件,并按照国务院邮政主管部门规定的程序办理有关手续。
单位、个人从事向社会放开经营的邮政业务,应当经市、州邮政管理机构批准。但是公路、水路、铁路、航空运输企业经营行包和货物运输的除外。
第十二条 邮政企业委托他人代办邮政业务,应当与接受委托的单位或者个人协商一致并签订委托代办合同。
邮政企业应当对接受委托的单位和个人代办邮政业务的活动加强指导,并对代办人的代办行为承担责任。
第十三条 企业申请从事邮政通信用信封、明信片和按国家规定需要监制的邮政用品用具生产的,必须具备国家规定的条件,经国家或者省邮政管理机构批准,领取生产监制证。

第五章 邮政服务
第十四条 经营者应当依法经营,遵守职业道德,讲究文明礼貌,为用户提供迅速、准确、安全、方便、优质、高效的邮政服务。
第十五条 经营者应当在营业场所明显部位悬挂经营证照和邮政标识牌,公布营业时间、业务种类和资费标准,公开监督电话号码和服务承诺。
经营者应当按照规定的投递频次、时间和投递范围投递邮件。
信箱(筒)上应当标明开取时间和频次。
第十六条 经营者收取邮政业务资费,应当遵守国家和省的规定,不得擅自增设资费项目或者变更资费标准。
邮政用户有特殊用邮要求的,经营者可以与用户签订协议,约定投递的位置和方式及其他服务项目,并按照价格行政主管部门核准的价格收取服务费。
国家调整邮政业务资费项目、标准,经营者应当及时向社会公示。
第十七条 经营者提供邮政服务,不得有下列行为:
(一)强迫或者欺骗用户用邮;
(二)无故拒绝、拖延、推诿、中断通信业务;
(三)私拆、隐匿、毁弃、盗窃邮件,撕揭邮票;
(四)贪污、冒领、扣压用户款项;
(五)擅自变更经营范围、经营场所、营业时间;
(六)泄露国家秘密和个人隐私;
(七)非法对外提供用户使用邮政业务的情况;
(八)法律、法规禁止的其他行为。

第六章 邮政市场秩序
第十八条 经营者不得收寄法律、法规禁止寄递的物品。法律、法规规定凭证寄递的物品,用户应当提供有效凭证。
第十九条 经营者代办销售的普通邮票,必须从与其签订委托代办合同的邮政企业购进。
经营者在发行期内销售纪念邮票、特种邮票,必须按照国家规定的发行日期、面值或者售价销售。
第二十条 禁止销售未经邮政管理机构监制的邮政通信用信封、明信片和国家规定需要监制的其他邮政用品用具。
第二十一条 邮政用户应当遵守下列规定:
(一)交寄信函应当使用经邮政管理机构监制的标准信封或者明信片;
(二)交寄信件以外的邮件应当经邮政企业当面验视内件;
(三)不得交寄法律、法规禁止寄递的物品或者超过规定限量的物品;
(四)盖有义务兵免费专用戳记的信封,不得买卖或者赠与义务兵以外的人;
(五)按价格行政主管部门核准的标准缴纳邮政资费。
第二十二条 任何单位和个人不得有下列行为:
(一)伪造、买卖、冒用、出租、转借邮政专用标志、邮政标志服和邮政专用品或者擅自使用“邮政”(含“邮政”外语译文)字号;
(二)伪造、买卖、盗用、涂改、出租、转借邮政用品用具、通信用信封或者通信用明信片生产监制证;
(三)伪造、涂改邮资凭证及其他邮政有价证券(卡);
(四)损毁或者私开邮政信报箱(筒);
(五)违法检查、截留、抽取邮件或者违法拦截、扣留、搜查邮政运输工具;
(六)其他危害邮政市场正常秩序的行为。
第二十三条 邮政管理机构应当加强对邮政市场的监督检查,受理并及时调查处理用户的投诉和举报。

第七章 罚则
第二十四条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由邮政管理机构给予警告,可以并处罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未经邮政企业委托,擅自经营本办法第九条所列邮政业务的,或者未经邮政管理机构批准擅自经营本办法第十条所列邮政业务的,处以1万元以下罚款;
(二)经营者强迫、欺骗用户用邮或者无故拒绝、拖延、推诿、中断邮政业务的,处以1万元以下罚款;
(三)经营者撕揭邮票的,处以100元以下罚款;
(四)生产未经邮政监制的通信用明信片、邮政用品用具,销售未经邮政监制的邮政通信用信封、明信片或者邮政用品用具的,处以5000元以下罚款;
(五)伪造、买卖、盗用、涂改、出租、转借生产监制证和其他有关批文的,处以2万元以下罚款;
(六)销售从非委托邮政企业购进的普通邮票的,处以3000元以下罚款。
第二十五条 邮政管理机构的工作人员违反本办法规定,玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;给当事人造成损害的,由邮政管理机构依法承担赔偿责任。

第八章 附则
第二十六条 集邮票品经营活动的管理,按照国家有关规定执行。
第二十七条 本办法自2001年9月1日起施行。


2001年8月9日