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对人身损害赔偿司法解释若干赔偿问题的质疑与探讨/高原

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 18:21:48  浏览:9065   来源:法律资料网
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对人身损害赔偿司法解释若干赔偿问题的质疑与探讨

高 原


《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》(以下简称为“该解释”或“人身损害赔偿司法解释”)已于2004年5月1日起正式施行了,尽管该解释有一个目的就是力图解决我国目前关于人身损害赔偿的各种法律法规及司法解释不统一的状况,但并未能达到完全统一(目前仍有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国国家赔偿法》、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》、《最高人民法院关于审理涉外海上人身伤亡案件损害赔偿的具体规定(试行)》、《最高人民法院关于审理触电人身损害赔偿案件若干问题的解释》、《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》、《医疗事故处理条例》等法律、法规或司法解释仍在施行),可以说是仅仅在某些范围内达到了有限的统一。从该解释规定的内容来看,的确是在某些方面反映了我国侵权法理论与司法实践的进步,但其中也存在着诸多问题,特别是在过失侵权时该解释的一些赔偿范围及赔偿标准是很不合理的。下面笔者就以过失侵权的道路交通事故人身损害赔偿为例,按照该解释的条文先后顺序来谈谈自己的看法。

一、 赔偿权利人的定义与范围
该解释第一条第二款规定:“本条所称‘赔偿权利人’,是指因侵权行为或者其他致害原因直接遭受人身损害的受害人、依法应由受害人承担扶养义务的被扶养人以及死亡受害人的近亲属。”也就是说分别为三种类型。对于前二者,应当不难理解,但对于最后者,似乎需要更加明确为妥。但何谓“近亲属”呢,该解释未作规定,《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(修改稿)》第12条规定“民法通则中规定的近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、外祖父母、孙子女、外孙子女”,其中没有“祖父母”,似有不妥。在《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》第5个问题解答中,“问:死者名誉受到损害,哪些人可以作为原告提起民事诉讼?答:死者名誉受到损害的,其近亲属有权向人民法院起诉。近亲属包括:配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女”,似为全面。以死亡赔偿金为例,依照该解释采用的“继承丧失说”,且其性质为财产损害赔偿,那么就应当适用《中华人民共和国继承法》确定的继承原则、继承顺序等相关规定来处理。按照《中华人民共和国继承法》第十条的规定,继承具有先后顺序,但该解释并未予以明确。例如对于精神损害抚慰金的赔偿权利人又可以包括其他近亲属,且不受继承顺序的限制,理论上应该没有争议。但《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第七条却规定:“自然人因侵权行为致死,或者自然人死亡后其人格或者遗体遭受侵害,死者的配偶、父母和子女向人民法院起诉请求赔偿精神损害的,列其配偶、父母和子女为原告;没有配偶、父母和子女的,可以由其他近亲属提起诉讼,列其他近亲属为原告。”明显排除了配偶、父母和子女存在情况下“其他近亲属”的赔偿请求权,实属不当。看来,关于赔偿权利人的相关规定仍然存在着一些问题。

二、 医疗费、康复费及其他后续治疗费的赔偿问题
对于医疗费而言,该解释第十九条并未像《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(修改稿)》第165条、《道路交通事故处理办法》第三十九条等规定那样要求受害人必须要到所在地医院治疗,或者转院时需要得到所在治疗医院的同意或公安交警的同意,这样可以让受害人选择更加适合治疗自己病情的医院治疗,以便达到更好的治疗效果。这一规定显然对受害人有利,但这一规定所面临的问题也是不容忽视的,因为可能会导致与治疗有关的费用的增加。我们知道,治疗条件好的医院各种收费在大部分情况下会更高,特别是商业性例如私营医院尤其如此。对于受害人的病情确属需要时必须进入此类医院治疗,应该不会有异议,但如果对于一般病情,如果赋予受害人没有限制的选择医疗机构的权利,极有可能会增加赔偿义务人赔偿损失的范围与数额,其不合理性显而易见。例如在一起道路交通事故人身损害赔偿纠纷案件中,一位受害人因骨折需住院治疗,接受治疗的第一家医院是事故发生地的县人民医院,对于这种骨折的治疗此医院不存在任何技术问题。但受害人就是不同意,非得要到省会城市的大医院去治疗,这样不仅要支付更多的医疗费,也增加支出了交通费、住宿费、住院伙食补助费等相关费用。如果这些增加的费用都由赔偿义务人来承担,不能说都是合理的,但依据该解释都可予以支持。对于康复费的赔偿,笔者认为也需要进一步研究。该解释第十九条明确规定“器官功能恢复训练所必要的康复费、适当的整容费以及其他后续治疗费,赔偿权利人可以待实际发生后另行起诉。”对于康复费而言,如果是人体器官或肢体的缺失,此项费用一般不会发生,而在其他器官功能“暂时丧失”的伤残中却值得研究。在一些伤残中,经过继续治疗和康复性训练肯定会对其运动能力的恢复起到促进作用,有些伤残甚至可能会得到大部分甚至是完全的康复。如果让赔偿义务支付了康复费用或其他后续治疗费用,那么就应当按照康复后的病情作出或者重新作出伤残评定,然后再依据此时的伤残评定结果支付或调整相应的残疾赔偿金,这样才符合客观事实,否则就可能会出现双重赔偿问题(即在支付了较高伤残等级的残疾赔偿金及治疗费后,其伤残程度却因治疗而降低)。此外,对于有些伤残是否有继续治疗的必要应当进行必要评估或者鉴定,然后再作出相应的处理。如果该伤残经过后续治疗后能够得到明显的好转,则进行后续治疗应无异议;但如果该伤残没有治疗的必要,或者虽经努力治疗仍无法起到比较明显的效果,其后续治疗的合理性就值得探讨,而且有些后续治疗或康复的费用是相应高昂的,可能会让赔偿义务人无法承受。作为受害人,希望康复的愿望无疑是强烈的,当然愿意不惜一切代价力求得到康复。但是,如果康复费用必须由赔偿义务人来承担,一是医疗费用如何确定其是否为“必要”呢?对于无治疗效果的康复治疗或后续治疗,其费用由谁来承担或如何分担?二是在赔偿义务人支付了残疾赔偿金及后续治疗费后,当受害人身体得到康复时,是否应当退回相应的残疾赔偿金呢?原《道路交通事故处理办法》第三十七条第(一)项规定“结案后需继续治疗的,按照治疗必需的费用给付”,也未能解决这个问题。笔者认为是否需要后续治疗应当进行必要的评估,对于无效果的治疗可以不予后续治疗,而且应当建立一套相应的制约机制,以免产生过高的康复费用,以免损害到赔偿义务人的合法权益。同时,也要注意有些受害人或其律师利用司法解释的这一规定,在受害人未治愈的情况下出院并评定伤残,在起诉得到相应的残疾赔偿金后再继续治疗,从而来获得更多的赔偿。所以笔者认为,在赔偿义务人支付了必要的康复费或其他后续治疗费等情形下,应当给予赔偿义务人可以申请进行重新伤残评定的权利以作平衡,以免出现双重赔偿或让受害人得到不当利益,或者让赔偿义务人承担那些不合理的损失。而且也要赋予赔偿义务人享有对康复费及其他后续治疗费提出质疑并进行必要的审计或鉴定的权利,以免加重赔偿义务人不合理的赔偿负担。

三、 护理费的赔偿问题
对于护理费的赔偿看似简单实则不然。该解释第二十一条第一款规定:“护理费根据护理人员的收入状况和护理人数、护理期限确定。”收入状况的确定看似不难,但却问题多多。现在很多法院在审理案件中通常只要是护理人员所在单位出具一纸证明护理人员的月收入是多少法院就会予以支持,而很多证明都是与其实际工资收入不相符的。我认为,法院在审查其工资收入时应当按照其所在单位的工资表或者纳税财务报表上的数字为准,但由于对方律师要想去税务部门调查相关资料时一般都不会得到配合与支持,所以对方当事人或律师很难找到强有力的证据予以反驳,看来这个问题应当引起注意(误工费的赔偿中也存在着同样的问题)。对于护理人数与护理期限也是不无争议,首先来谈护理人数的确定。根据现行医疗护理的分类,医务护理分为特级、一级、二级、三级护理共四个护理级别,卫生部也根据各个级别制定了不同的护理规范,但均无以护理级别来对应护理人数的规定(事实上也不可能作出如此僵化的规定),而且让赔偿义务人来支付住院期间的护理费本身就是一个错误,因为在赔偿医疗费中已经包含了护理费,实际上只能称为陪护费更为准确。其次,对于病人在住院期间是否需要其家属陪护,至今我国并无明确的法规或规章来规定,司法实践中大都是以《人体重伤鉴定标准(试行)》、《人体轻伤鉴定标准(试行)》、《职工工伤与职业病致残程度鉴定》、《职工非因工伤残或因病丧失劳动能力程度鉴定标准(试行)》等规章来认定并处理的。其认定是否需要护理的核心依据进食、翻身、大小便、穿衣洗漱及自我移动这五个方面的活动程度:五项都需要时为完全护理依赖、三项需要时为大部分护理依赖、一项需要时为部分护理依赖,而且也未能建立起护理依赖程度与护理人数之间的对应关系,应视具体情况来进行确定,带有一些“自由裁量”的色彩。第三,从治疗的过程来看,一个病人一般首先从病危或病重开始治疗,此时可能需要更高级别的护理及/或更多的陪护人数,但随着病情的逐步好转直至治愈,就会逐渐降低护理级别及减少陪护人数,此乃一般规律无需解释即可明白。也就是说除非受害人构成器官缺失等特殊情形外,一般情况下不会出现从刚住院治疗时起到治愈出院时止护理级别、陪护人数都同一的情形。因此,科学及客观的认定只能依据该伤者在治疗过程中的不同阶段的病情来分别(或分段)判断需要陪护的人数。其四,从证据学方面来考虑,陪护期限与陪护人数的确定究竟谁有权做出——主治医生抑或护士(或护士长)?从证据分类来看,如果医生在病人的出院小结或者诊断证明书中明确指出需要陪护的人数时,此证据也只是类似于“专家证言”,那么按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》必须出庭接受当事人的质证,但审判实践中却并未如此。现在仍然以一起道路交通事故护理费赔偿为例,治疗医生在加盖了该医院医务部公章的诊断证明书中明确写明需留三人陪护(但护士长则在接受对方律师调查时说只需一人陪护,作为专门从事护理工作的护士长的判断应该比医生的判断更加可信),但其真实性却存在明显问题,其住院护理记录如下:该病人于2001年5月1日因交通事故头部受伤入院急救治疗,5月7日转床,5月15日能自行翻身、坐起、穿衣、进食(至此时已有三项可自理,为部分护理依赖);5月17日可自解大小便、洗漱,5月22日可由家人扶持行走,5月29日可独立行走(至此时已经完全不需要护理),同年7月3日治愈出院。很明显医院出具的诊断证明书的可信性颇值怀疑。但审判实践中法官绝大多数都会直接按照其诊断证明书的内容来判决而不去审查其是否需要陪护以及需要多少人来陪护,也不会去审查实际需要陪护的天数,更不会听取对方律师或当事人依据治疗记录或者护理记录所作出的质疑、分析与判断。由此看来,法官在适用该解释的过程中也确实需要培养更多的审判技能,或者应当改变以前一些不合适的、或者不正确的、甚至是僵化的举证观念。否则,可能会给质疑一方当事人增加一些根本没有必要的质证负担(如申请法医审查或鉴定,等等)。

四、 交通费的赔偿问题
该解释第二十二条的规定以“实际发生”为赔偿原则,本来应当是正确的,但由于该解释所采用的治疗原则是受害人可以自行选择接受治疗的医院而无须得到其他任何机关同意或批准,所以不仅可能会产生更多的医疗费用、住宿费用、住院伙食补助费用等费用,同样也可能会增加支出交通费用。对于受害人来说,无非是预先支付而已。如果受害人在受到损害时已经预先收取了部分费用,甚至这些费用都不用垫付。因此,笔者认为也应当强调交通费用支出的必要性,从严审查。从笔者所代理的几起道路交通事故损害赔偿案件来看,法院在认定交通费的标准与数额上大多是比较宽松的,而作为侵权人的代理律师也基本上不会提出或者没有提出太多的异议,可能是由于交通费用的赔偿数额较低,相对于医疗费、残疾赔偿金、死亡赔偿金、精神损害抚慰金等赔偿数额而言几乎是微不足道甚至是忽略不计吧!但是,如果采用该解释的相关规定,可能会出现较多数额的交通费的支出,也应当引起一定的注意。

五、 营养费的赔偿问题
该解释第二十四条规定:“营养费根据受害人伤残情况参照医疗机构的意见确定”,虽然简单明了但极不具可操作性。首先,医疗机构有什么权力对营养费作出确定?是营养师、医生还是护士?其“意见”是应受害人的要求还是法院的委托?如果是应受害人的要求,则其最多属于证人证言;如其是受法院委托,则可能属于鉴定结论性质(因我国证据法中尚无“专家证据”一类)。而且医院(由其医生、护士或营养师)出具营养费的意见是否在其职权或服务范围之内?从医患双方的服务合同关系来看,其作出的意见是否具有天然的不公正性?而且,让医院出具营养费的意见会不会给医院增添更多的麻烦?即使是当事人双方都同意医院可以对营养费作出判断,但作出判断的人是否必须具有相应的资格?其判断是否必须遵循一定的程序、方法以及相应的标准?如果一方当事人对其提出异议时,应当采取什么的救济措施?等等,这些问题并没有一个比较明确的解决办法。难道让营养费赔偿标准或数额的确定成为医院或法官的自由裁量范围之内而无法予以相应的规范或控制?因此,笔者认为本条规定本意是好的,但由于缺乏相应的配套制度予以支持,难免成为空中楼阁或者滥用职权的隐患,甚至成为当事人缠讼的一个理由或藉口。

六、 残疾赔偿金的赔偿问题
按照起草此司法解释的最高人民法院民一庭法官的解释[1],该解释的残疾赔偿金所采纳的“劳动能力丧失说”,但也存在一些问题。其一,按照固定的20年赔偿年限是否具有普遍合理性?如果我们按照我国公民平均寿命70周岁计算,如果伤残的是一个1岁的小孩,赔偿其20年显然无法补偿其因劳动能力丧失而受到的损失,即使按照该解释第三十二条的规定可以要求赔偿义务人继续支付5年至10年,仍显然不够。就算是按照该解释的起草者所说的,由于该解释未规定可以请求的次数,于是可以重复请求赔偿,但未免与正常的语意理解不相符合。所以我认为,此赔偿标准明显不符合赔偿实际损失的原则与要求,应予修改。而且对0岁以上至60岁以下的人的残疾赔偿金都采用定额赔偿20年的做法尽管简单但很多情况下并不符合客观的损失,使得不同的年龄(甚至年龄相差很大)的人获得相等的赔偿,看似公平实则并不符合客观事实,也很难认定具有合理性。其二,在一次性给付赔偿的情况下,如果赔偿权利人因为康复而恢复劳动能力或者减轻伤残等级时,赔偿义务人是否可以要求其退回所支付的相应的残疾赔偿金呢?有些受害人在其治疗并未完全治愈时便出院,然后在进行较严重级别的伤残评定并得到相应的残疾赔偿金后再继续治疗,如何让赔偿义务避免此类损失的发生呢?如果不能,既不符合客观事实,同时根据该解释第十九条规定,让赔偿义务人支付了后续治疗费用或康复费用的情况下又不能让其减轻残疾赔偿金额,是否具有重复赔偿的情形?其三,在赔偿了残疾赔偿金与被扶养人生活费的同时可能会超过伤残者可能得到的实际收入,实际上增加了赔偿义务人的责任,也与伤残者所受到的损失不相符合,由于将在本文下面的被扶养人生活费及死亡赔偿金的赔偿中予以详述,此处略过。

七、 丧葬费的赔偿问题
每个都会死去,无非时间早晚而已,所以有人提出丧葬费的赔偿并不符合损害事实,但考虑到中国公民现在的心理与认识,仍然予以相应赔偿,笔者在此也表示赞同。该解释第二十七条规定“丧葬费按照受诉法院所在地上一年度职工月平均工资标准,以六个月总额计算”,显然受到了《企业职工工伤保险试行办法》第二十五条、《工伤保险条例》第三十七条等劳动法规或规章的影响,不过在这些劳动法规中被称为“丧葬补助费”。笔者认为这一赔偿标准也不妥当,因为按照该解释第三十五条的定义,“职工平均工资”是指受诉法院所在地省、自治区、直辖市、经济特区或者计划单列市的统计部门计算出来的数据,且不分死者的身份、工作、职业、年龄等各种情况,所以表面上看起来似乎很“平等”。笔者认为其不太合适的理由是,即使是在一个省之内的各个地区经济发展也有极不平均或不平衡的现象,既然一定要赔偿死者的丧葬费,那么就应当以“实际支出”为赔偿标准或依据,为了不让赔偿义务人赔偿那些不必过高的或者不必要的丧葬费用,可以对其最高数额予以相应的限制(而且最好是只设定上限而不设定下限为宜)。该解释把丧葬费与职工平均工资联系起来,有什么合理的依据呢?丧葬费支出的高低与职工平均工资收入是否真的具有对应的关系呢?所以笔者认为,该解释所采用的赔偿标准简单地沿用劳动法规的相关标准是没有事实依据的,而且也存在两个问题:一是劳动法所确定的标准毕竟不能简单地等同于人身损害赔偿标准,因其法律关系的性质、作用等方面是截然不同的;二是劳动法规所确定的这个标准的合理性本身也值得探讨,并不一定合理。笔者认为丧葬费的赔偿标准倒不如按照以前《道路交通事故处理办法》中规定由各省级政府统计部门所统计公布的实际支出的丧葬费标准赔偿为宜。例如按照广东省2003年度道路交通事故损害赔偿计算标准,丧葬费为4000元/具;但如果按照该解释的规定,广东省标准为9489.5元(18979元/年÷12个月×6个月);深圳市的标准则更高,为15206.5元(30413元/年÷12个月×6个月)。更让人难以理解的是,如果死亡者家属(或其律师)善于选择管辖法院的话,就算是住所地在深圳市的驾驶员驾车在甘肃省等较贫穷落后的地区发生交通事故造成当地农村居民死亡而引起人身损害赔偿时,赔偿义务人也可以到深圳市来起诉并按照深圳市的丧葬费标准予以赔偿。甘肃省2003年度的职工平均工资为12307元,那么如果依据该解释的规定在甘肃省起诉只能得到丧葬费赔偿6153.5元(12307元/年÷12个月×6个月),而前二者竟然分别是后者的1.54倍和2.47倍。如果与原来甘肃省2003年度道路交通事故损害赔偿计算标准中丧葬费的支付标准为1200元/具比较,死者近亲属所得到的赔偿竟然分别是原来标准的7.91倍、12.67倍!那么,受害人家属所得到的远远超过其实际支出的丧葬费赔偿,有什么事实或者法学理论依据呢?所以笔者认为该解释的这项赔偿计算标准的确定与选择确实存在不符合事实的问题,颇有修正的必要。

八、 被扶养人生活费的赔偿问题
该解释关于被扶养人生活费赔偿的规定是一个颇值深入讨论的重要问题,因为笔者认为依该解释的规定赔偿时会存在重复赔偿的可能。该解释第二十八条规定:“被扶养人生活费根据扶养人丧失劳动能力程度,按照受诉法院所在地上一年度城镇居民人均消费性支出和农村居民人均年生活消费支出标准计算。被扶养人为未成年人的,计算至十八周岁;被扶养人无劳动能力又无其他生活来源的,计算二十年。但六十周岁以上的,年龄每增加一岁减少一年;七十五周岁以上的,按五年计算。被扶养人是指受害人依法应当承担扶养义务的未成年人或者丧失劳动能力又无其他生活来源的成年近亲属。被扶养人还有其他扶养人的,赔偿义务人只赔偿受害人依法应当负担的部分。被扶养人有数人的,年赔偿总额累计不超过上一年度城镇居民人均消费性支出额或者农村居民人均年生活消费支出额。”按照统计学术语的基本解释,“城镇居民人均可支配收入是指居民家庭全部收入中,可用于支付生活费用的收入。人均可支配收入是按家庭全部人口计算的平均每人生活费收入。它包括居民家庭所有成员的工资、奖金、津贴、洗理费、书报费、交通补贴、价格补贴、独生子女费以及离、退休者收入、赡养赠送收入、出售财物收入、利息收入、稿费、讲课费等全部经常和一次性收入,但应扣除赡养、赠送支出、记帐补贴、个种税金(个人所得税、车船使用税等)及非家庭人口经常在私用饭所交的‘搭火费’”。而“城镇居民人均消费性支出指被调查的城镇居民家庭用于日常生活的全部支出。人均消费性支出是按家庭全部人口计算的平均每人消费性支出。具体包括食品、衣着、家庭设备用品 及服务、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育文化服务、居住、杂项商品和服务等八大类支出。”[2]很显然,这两个术语各有其统计学上的作用和意义,我不明白的是该书的作者称“以北京为例,2001统计年度北京市在岗职工平均工资为19115元,城镇居民人均可支配收入约为11577.8,城镇居民人均消费性支出约为8922.7元,后两项相加大致与前一项相等。”[3]但此二者相加的原因是什么呢?与统计学上这些概念的内涵是否同一或基本相同呢?而且相加的结果并非都如此,例如按照2003年度深圳、珠海与汕头这三个经济特区的这三项数据计算,城镇居民人均可支配收入分别为23905.92元、16757.40元、10001.40元,城镇居民人均消费性支出分别为17372.04元、11690.28元、8491.92元,此二者相加后的数额分别为41277.96元、28447.68元、18493.56元,而这三个城市2003年度职工平均工资则分别为30413元、19108元、11959元,相比之下差额如此之大,所以这种观点不论是从统计学角度还是从实际情况考虑都显然不全部正确。
如果按照以前的《道路交通事故处理办法》的规定进行赔偿,也有可能会出现残疾者生活补助费或死亡补偿费与被扶养人生活费两项相加会超过职工平均工资的情况。还是以广东省的相关标准为例,按照原来《道路交通事故处理办法》及《广东省2003年度道路交通事故损害赔偿计算标准》来计算,如果伤残者(假定伤残一级且赔偿义务人负全责)是一个城镇居民,其每月平均工资为1581.58元(职工年平均工资18979元÷12个月),如果被扶养人有5人(父、母、妻、子、女)时,按照《道路交通事故处理办法》第三十七条第(九)项的规定,应当按照居民生活困难补助标准每月200元予以赔偿,这样每月得合计支付1000元的被扶养人生活费,而当年人平均生活费为8988元,每月应赔偿749元的残疾者生活补助费,那么赔偿义务人合计每月应当支付的赔偿费用为1749元(1000元+8988元/年÷12月),高出年职工平均工资167.42元(1749元-1581.58元),高出平均工资收入的比例为10.59%(167.42÷1581.58)。
如前所述,我认为不论法律或者司法解释是否采用统计学中的概念或术语还是另外选择使用其他的词语来表述,其实质应当是残疾者健康时或者死者生前平均每月可以用来自己支配的总收入,减去其本人必需的生活费等费用支出后剩余的部分(我暂且称之为“净收入”)才能用于支付扶养他人的生活费,在支付上述费用后才能作为最终剩余的财产或者作为遗产。因此,如果按照该司法解释规定的赔偿标准,当交通事故发生于上述三个地区时,赔偿义务人所支出的赔偿费用标准明显高于其工资收入或者实际总收入,是不正确的。比如在深圳、珠海、汕头三个地方,仅同时计算赔偿残疾赔偿金(或死亡赔偿金)与被扶养生活费此二项赔偿项目时,分别比平均工资高出10864.96元、9339.68元、6534.56元,高出平均工资的比例分别为35.72%、48.88%、54.64%,而且还没有计算其本人必须支出的生活费用,这并不是统计学上的计算误差可以说明的,而是该解释的计算标准本身就存在着问题。所以该书作者说“将平均收入进行分解,即分为城镇居民人均可支配收入(或者农村居民人均纯收入)和城镇居民人均消费性支出(或者农村居民人均年生活费消费支出)两项指标,分别与残疾赔偿金和被扶养人生活费相对应。即:平均收入=城镇居民人均可支配收入(或者农村居民人均纯收入)+城镇居民人均消费性支出(或者农村居民人均年生活消费支出)。” [4]既与统计学上的含义不相同也与以上数据的计算结果不一致,我认为这种说法是值得商榷的。而且更为明显的是:当一个受害死亡者为深圳市城镇居民时,如果他没有被扶养人时,自然就不会有此项损失的赔偿;但如果他有被扶养人时,则最高可以多得到347440.80元(17372.04元/年×20年)的被扶养人生活费的赔偿。这个赔偿数额可能在全部赔偿数额中占有很大的比例,如果按照该解释的规定进行赔偿时,便会出现两种不同的、甚至相差很大的数额,那么这个死者生前的“净收入”岂不是因为赔偿的不同而变化?!或者说如果死者在生存时不论是否支付了被扶养人生活费,他的财产(实际上就是遗产,在该解释中就是死亡赔偿金)都会仍然一样?!

九、 死亡赔偿金的赔偿问题
根据该书作者的介绍,该解释对死亡赔偿金采用“继承丧失说”,笔者在此不对该理论进行讨论。但笔者对其规定也产生一些疑问:其一,既然为“继承丧失说”,那么就应该对受害人在正常死亡下可能剩余的财产即遗产进行继承,因此就应当在笔者前面所论述的那样,在赔偿了被扶养人生活费的情况下应当扣除此项费用,剩余的财产才能作为遗产,否则将会出现重复赔偿的情形,而且可能会超过死者在生存状态下能够承担的最高限额,我现在仍以实际数据予以说明。当死者为一个55岁成年男子、需要扶养其父、母、一子、一女、妻共五人时,按照该解释第二十八条规定,赔偿义务人的年赔偿总额累计不超过上一年度城镇居民人均消费性支出额或者农村居民人均年生活费支出额,现仍以深圳市2003年度相关赔偿标准为例予以说明。2003年度深圳市职工平均工资为30413元,城镇居民人均可支配收入为23905.92元,城镇人均消费性支出为17372.04元,后两项相加即为41277.96元(23905.92元+17372.04元),高于其年均工资10864.96(41277.96-30413)元,高出的比例为35.72%,而且死者存活时的生活费用又从哪里支出呢?很显然,如果让赔偿义务人对此两项费用都予以赔偿,可能会存在重复赔偿问题,且已经超过死者存活状态下可以承担的能力。其二,在支付或赔偿了被扶养人生活费后,对其财产(或遗产)的数量肯定会产生影响,也必然会反映到死亡赔偿金的数额上来。但如果按照该解释的规定赔偿,不论死亡者是否有被扶养人以及是否支出了被扶养人生活费,对死亡赔偿金的数额是没有任何影响的。这肯定是不正确的。其三,在该解释中,首次出现了不同身份的人(主要指因户籍不同而分为城镇居民与农村居民两种居民类型)的死亡具有不同的价值(尽管其性质为遗产价值),这是极其危险的规定,具体体现在赔偿标准的不同上。该解释第二十九条规定:“死亡赔偿金按照受诉法院所在地上一年度城镇居民人均可支配收入或者农村居民人均纯收入标准,按二十年计算。”仍以广东省的赔偿标准为例,当赔偿权利人以深圳城镇居民标准计算时,应得到赔偿数额为478118.40元(23905.92元/年×20年=478118.40元),但如果他以广东省内其他地区的农村居民标准计算时,应得到的赔偿为81091.60元(4054.58年/年×20年=81091.60元),前者竟是后者的5.90倍!我认为把户口性质人为划分为农村居民户口与城镇居民户口本身就是不合理的,尽管这种不合理的划分并非司法机关所为,并且该解释的起草者认为死亡赔偿金的性质为继承财产的损失所以也就当然会存在不同(事实上也确是如此),但我们应该在司法实践中力求解决这种不公正的现象,而非加剧其不平等。而且现在许多地区都在努力进行户籍改革,取消了城镇居民户口与农村居民户口的明确区分,那么应当适用哪个标准进行赔偿呢?因此,我认为该解释的这条规定基本上应该算是失败的,还不如《中华人民共和国国家赔偿法》采用全国统一(或全省统一)的标准为宜,或者干脆采用实际损失利益更好。既然该解释所采用继承丧失说理论,就应当按照实际丧失的利益(或者说可能继承的遗产)来进行赔偿,凭什么就能认定这些“农村居民”的收入就一定会低于“城镇居民”?如果死者是一个承包很多农村土地进行规模化生产或经营的“农村居民”,或者是一个具有农村居民身份的农民企业家,其收入并不比那些所谓的“城镇居民”收入低,如果按照该解释规定的标准给予如此之低的赔偿,从哪里来表现其合理性与客观性呢?!第四,对于0岁以上至59岁的公民的死亡而言,所得赔偿数额居然相等,其丧失的“继承财产”能相等吗?最后,在赔偿权利人的确定上,由于该解释采用的理论为“继承丧失说”,则对于死亡赔偿金的请求权人只能为死者的法定继承人,并且必须按照《中华人民共和国继承法》的规定来处理,包括继承原则、继承的顺序、继承的份额等等,但该解释却未能予以明确,实为一个缺憾。

十、 赔偿标准的选择问题
更多赔偿标准可以依据原告的意愿来选择,这也是该解释的一个“创举”,但也明显存在很多问题。对于各项赔偿范围的标准,按照该解释第二十五条、第二十八条、第二十九条等规定一般都可以“受诉法院所在地”的相关标准为计算依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十九条规定:“因侵权行为提起的诉讼,由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》28条规定“民事诉讼法第二十九条规定的侵权行为地,包括侵权行为实施地、侵权结果发生地。”因此,对于人身侵权案件而言,侵权行为实施地、侵权结果发生地(当然可以为被侵权人住所地或经常居住地)、被告住所地这三种不同地方的法院都有权管辖,因此可能出现三种不同的赔偿标准。再加上该解释第三十条明确规定:“赔偿权利人举证证明其住所地或者经常居住地城镇居民人均可支配收入或者农村居民人均纯收入高于受诉法院所在地标准的,残疾赔偿金或者死亡赔偿金可以按照其住所地或者经常居住地的相关标准计算。被扶养人生活费的相关计算标准,依照前款原则确定。”所以,依据这三种不同的标准计算出来的赔偿数额在国内就可以达到数倍,那么这样对于赔偿权利人而言,就可以对比这三种不同标准来提出不同的诉讼请求并得到赔偿数额相差巨大的赔偿,假如赔偿权利人美国人、日本人、香港人等等在经济发达地区生活的人,则可能会达到数百倍甚至上千倍的差距,看来这个问题不容回避与忽视。而且通过选择不同地方法院的管辖后得到的死亡赔偿金、残疾赔偿金与被扶养人生活费可以得出相差很大的不同赔偿数额,这是不符合客观事实的,也不符合该解释采取相关理论,是明显不正确的。例如一个甘肃省的城镇居民在深圳市发生交通事故死亡时,如果在深圳市起诉时可以得到478118.40元(23905.92元×20年=478118.40元)的死亡赔偿金,而如果在其住所地的甘肃省起诉时则只能得到133000元(6650元×20年=133000元)的死亡赔偿金,前者是后者的3.59倍,难道死亡赔偿金也能因为他死亡地址的不同而产生如此巨大的差异!这是根本不符合客观事实的,也不符合该解释对死亡赔偿金所采用的“继承丧失说”的理论。相比而言,原《道路交通事故处理办法》第三十七条的规定,采用“交通事故发生地”的标准为依据更具有确定性,但由于其标准可能与赔偿权利人所受到的实际损失或者需要继续支出的费用不太一致甚至相差很大,因此也具有一定的不合理性。但该解释的这一规定明显会让赔偿权利人得到本不应得到的、或者说是经过选择甚至是规避司法解释后多得到的赔偿利益,亟待予以修改。笔者认为,应当依据不同的赔偿范围(或项目)所需要实际支出的费用来确定赔偿标准的采用似乎更为适宜,例如死亡赔偿金可以按照死者生前的住所地或经常居住地的标准来确定,被扶养人生活费则可以按照被扶养人实际生活地的标准来确定,残疾赔偿金可以按照残疾者住所地或经常居住地的标准来确定,等等,坚持赔偿实际损失即可,但最高不得超过死亡者或伤残者的实际“净收入”,这样既能保证赔偿的损失的确为赔偿权利人所受到的实际损失,也不能让赔偿权利人因人身受到损害而获得不当利益。而且,巨额的赔偿虽然能够更加充分保护到受害人的合法权益,但也可能会使赔偿义务人终生陷于债务危机,也并不一定能够实际得到足够的赔偿。由于我国目前并未建立赔偿责任的最高限额制度或者个人破产制度,也未建立起完善的事故保障机制,看来对于此类案件的处理尚有许多问题需要作出深入的研究。

十一、 该解释的施行日期与溯及力问题
该解释第三十六条规定:“本解释自2004年5月1日起施行。2004年5月1日后新受理的一审人身损害赔偿案件,适用该解释的规定。”因此,只要是2004年5月1日前受理的案件,不论是处于第一审还是第二审,都必须适用《道路交通事故处理办法》等规定处理。该解释自2003年12月26日公布后,一些“聪明的”赔偿权利人或律师就把准备起诉的案件想方设法拖到2004年5月1日后起诉,甚至有的案件已经起诉的也找个理由撤诉,只要不超过诉讼时效,都将其拖延至2004年5月1日后起诉,这些情形就足以说明一些问题。对于法律法规的施行,一般都以公布之日起或者公布后的某一日期起施行,除刑法采用“从旧兼从轻”原则外,其他法律法规多数如此,这也就是人们所说的不溯及既往。所以尽管该书作者说该解释不具有溯及力,但适用中却并非如此。这样做从表面上来看似乎是加强了对受害人的保护,让赔偿义务人承受了更重的赔偿责任,但笔者认为该解释的施行日期的规定似有不妥,应以损害发生日来确定更为妥当,这也符合行为人必须对自己行为时的法律负责的基本原则。而且该解释开创了一个表面上不溯及既往但实际上却溯及既往的先例,值得我们关注。

以上这些想法和观点只是我在近几个月来办理此类案件中所感所想,也未进行深入的研究与探讨,可能会存在谬误,敬请各位读者留意并欢迎批评指正。以道路交通事故人身损害赔偿为例来对该解释进行评价似乎也不太全面,因为毕竟道路交通事故人身损害赔偿主要为过失侵权损害赔偿,而且相信随着机动车第三者责任强制保险制度的出台,可能在赔偿范围、赔偿标准上并不一定会全面按照该解释的规定来予以赔偿。不过笔者讨厌给司法解释的起草及施行贴上“司法为民”、“以人为本”等时髦语言或华丽标签,更讨厌为政治活动而影响到司法解释的内容。此前的有关人身损害赔偿的司法解释,很多情况下忽视或限制了赔偿权利人得到全面赔偿的权利,使受害者无法得到完全的赔偿或补偿,所以该解释似乎想改变这一状况,有些赔偿标准似乎有些过分地对受害人进行保护,以致于笔者有些怀疑该解释是否公正的问题。笔者认为,不论是法律法规还是司法解释,其首要任务就是保持司法公正,对于那些不是故意(或恶意)侵害他人人身权利行为的损害赔偿,赔偿的原则并不在于惩罚而在于填补其实际受到的损害,那么我们不仅要让受害者受到的实际损失得到充分的赔偿,也不能让受害者在人身损害赔偿中获得不当利益,以免让赔偿义务人支出不必要的费用,也要保护赔偿义务人的合法权益,所以笔者认为应当对赔偿的范围及标准进行必要的审查,审查的标准就是实际损失原则与必要性。判断是否必要必须结合到每件案件的具体情况,并结合到整个社会普遍使用的标准,予以合理的判断与处理。总的来说,我认为尽管该解释在确定承担赔偿责任的主体、过失相抵、赔偿的范围与标准等方面有较大进步,但也显露出一些不足与缺失,例如该解释并未考虑到在赔偿义务人一次性支付巨额的赔偿金额时的利息问题,选择赔偿标准的计算时间、计算地点问题,惩罚性赔偿问题,等等,所有这些问题都值得我们不断地研究与探讨。特别是在上文中我所提出赔偿标准的选择等方面还存在着一些明显的不合理的规定及不容忽视的问题,希望最高人民法院能够对这些赔偿范围及标准的选择等问题进行重新审视及研究,修改这些不合理的规定,作出更加符合客观事实也更加合理的规定,以保护各方民事主体的合法权益,力争使我国的人身损害赔偿法律制度更加公正、合理与完善。





定稿于2004年10月7日

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国家计委、邮电部关于加强电信资费管理的通知

国家计委 邮电部


国家计委、邮电部关于加强电信资费管理的通知
国家计委、邮电部



电信业是国家重要的基础产业。近几年,随着经济发展、改革开放深入和新技术的涌现,我国电信业获得长足发展,电信业务领域逐步拓宽,与企业和人民生活关系日益密切。为适应建立社会主义市场经济体制的需要,加强对电信行业价格的管理,经请示国务院批准,现就加强电信服
务价格管理有关问题通知如下:
一、电信服务价格的方针、政策、定价原则及管理办法由国家计委会同邮电部制定。全国性的、跨省区的电信服务价格,由国家计委会同邮电部制定和调整,重要的报国务院批准。由国家计委会同邮电部管理的项目是:
(一)有线电话:国内长途电话分级基本价目,本地网(包括市内电话、郊区电话、农村电话、短距离长途电话等)定价原则和资费管理办法。
(二)移动电话:通话费和漫游费。
(三)电报:国内普通电报每字价目,用户电报资费。
(四)数据和传真通信等其他全国性非话业务资费。
(五)通信设备租用:卫星信道租用费,有线或无线长途线路租费,市话中继线租用初装费,其他用于经营的电信设备租用费,由国家计委会同邮电部制定中准价和上下浮动幅度,在此范围内由企业和用户协商定价。
(六)垄断性的电信增值业务、中直企业或全国性的经营无线电寻呼、800兆赫集群电话、450兆赫无线电移动通信、国内VSAT(甚小天线地面站)通信、电话信息服务、计算机信息服务、电子信箱、电子数据交换、可视图文等服务项目的定价原则和收费管理办法。
(七)上述各类电信基础资费的附带费。
(八)公众通信主网与其它通信网之间结算办法。
(九)计算机信息国际联网的资费标准和价格政策。
(十)国际及港澳电信资费,由邮电部会同国家计委制定。
二、地区性的电信资费标准及实施细则,由各省、自治区、直辖市物价部门会同邮电部门制定,报国家计委和邮电部备案。具体项目是:
(一)电话资费:市内电话资费、农村电话资费、公用电话资费。
(二)地方性电信附带费。
(三)电信延伸服务资费。
三、电信新业务:全国性电信新业务的收费标准,一年内由企业制定试行价格,一年后,由国家计委会同邮电部制定正式价格。地方性电信新业务的收费标准,一年内由企业制定试行价格,一年后,由省级物价部门会同邮电管理局制定正式价格,报国家计委和邮电部备案。
四、竞争性的电信业务由国家计委会同邮电部制定价格管理办法,由企业根据国家规定实行自主定价。企业自主定价或企业定价试行期间如有违反公平竞争或侵害消费者权益的行为,各级物价部门应予以干预。
五、请各省、自治区、直辖市物价部门会同邮电部门对本地区现行各项电信资费进行全面调查,在调查的基础上提出各项电信资费的调整意见,于1996年12月1日前报国家计委(收费管理司)。
六、各省、自治区、直辖市物价部门要认真贯彻本通知的各项规定,属于国家规定的电信资费标准,要严格按照国家计委、邮电部的规定执行,不得越权定价;属于省级物价部门管理的电信资费的调整,要严格审核,调整后的标准要抄报国家计委、邮电部备案。各地不得将电信资费定
价权下放省以下物价部门。要加强对电信资费的检查监督,进一步落实明码标价的规定。各地物价检查部门要认真受理群众投诉和举报,并及时查处违法案件,对情节严重、性质恶劣的乱收费行为要通过新闻媒介公开曝光。
七、本规定适用于所有经营电信业务的企业。国家计委、邮电部和各省、自治区、直辖市物价部门有权对企业的收费情况进行监督检查。
八、过去国家计委(原国家物价局)和邮电部关于电信资费管理的规定与本通知规定不符的,一律以本通知为准。本通知自1996年10月1日起执行。



1996年9月28日

宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则(试行)

江苏省宿迁市人民政府办公室


市政府办公室关于印发宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则(试行)的通知

宿政办发〔2011〕76号


《宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。



二O一一年四月三十日


宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则(试行)

第一章 总 则
第一条 为了规范市区国有土地上房屋征收评估工作,维护被征收人的合法权益,保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》,参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定,制定本细则(试行)。
第二条 本细则适用范围:在市区范围内,为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动,适用本细则(试行)。
第三条 从事国有土地上房屋征收评估的单位,应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构(以下简称评估机构)。市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录,供被征收人选择。
第四条 承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则(试行)第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个国有土地上房屋征收估价项目,评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作,其他人员应当持有市国有土地上房屋征收评估工作人员上岗证。
第五条 估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋(含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修)及其附属物,不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第六条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据,评估被征收房屋的价值”。
第七条 估价时点为房屋征收决定公告之日。
第八条 价值标准为公开市场价值,不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。
第九条 价值构成为被征收房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费,以及提前搬迁奖励。住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的,土地价值已在房屋评估时体现,不再单独估价。
第十条 征收估价应当按照下列程序操作:
1. 公布备案名录,选择评估机构;2. 接受评估委托,明确基本事项;3. 查阅相关资料,开展前期调查;4. 拟订作业方案,进行现场查勘;5. 参照技术细则,进行评估测算;6. 确认测算结果,撰写估价报告;7. 汇总相关资料,提交估价报告;8. 现场咨询答疑,估价材料存档。
第十一条 房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映;房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告和分户估价表反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。
第十二条 估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果(估价报告)之日起,至项目征收补偿结束时止。
第二章 被征收房屋性质认定及分类
第十三条 依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》 第二十一条的规定,房屋性质认定以房屋所有权证书标明的用途为准。房屋权属证书与房屋登记档案的记载不一致的,以房屋登记档案为准;房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的,以建设工程规划许可证记录的用途为准;已经改变用途的,以规划行政主管部门的批准文件为准。对取得工商营业执照并已持续依法经营、持续依法纳税一年以上的住宅房屋(即“住改非”房屋),在被征收人积极配合征收工作的情况下,可以按照本细则第十八条规定进行估价。
第十四条 被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房(附件10)。
第三章 估价方法及应用
第十五条 住宅房屋征收估价一般采用市场比较法评估。一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时,可采用其他估价方法评估。
第十六条 对适用市场比较法估价的一般住宅房屋,其征收补偿评估价格测算的技术路线为:
1. 确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准,“标准样本住宅”的设定要求参见附件2;
2. 测算基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式,采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为:
100 (K2) 100 100
基准价格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——
(K1) 100 (K3) (K4)
Vs为可比实例价格;
K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的,该系数取100;
K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。一般情况下,在估价时点前6个月内交易的,该系数不超过101,在估价时点前6到12个月内交易的,该系数不超过102。
K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数,系数确定参见附件3;
K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数,系数确定参见附件4。
确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例,经过上述各种修正后,再计算平均值,得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。测算基准价格的可比实例选择条件参见附件2。
3. 确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较,得出各被征收住宅房屋的评估价格。基本公式为:
(K5)
Vz = Vb × ——
100
Vz为被征收住宅评估价格;
Vb为标准样本住宅基准价格;
K5为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数,系数确定参见附件3。
第十七条 非住宅营业用房征收估价可以采用市场比较法,也可以采用收益法。
第十八条 本细则第十三条所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法,根据其沿街与否,分三种情况进行估价和补偿:
1. 对沿街的“住改非”底层房屋(附件5中标明的道路沿线的“住改非”房屋,因城市规划建设造成道路增减的,由房屋征收部门定期调整公布),其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的征收评估价格之和,作为实际营业部分的征收补偿价格。
2. 对非沿街的“住改非”房屋,其实际营业部分的征收补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定,营业补助的标准根据不同经营年限确定,具体标准参见附件5。
3.对沿街的“住改非”非底层房屋,增加补偿的具体办法同非沿街的“住改非”房屋。
第十九条 非住宅营业用房市场比较法估价技术路线:
1. 确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑(大型百货商场、超市等)、商铺类建筑(门面房、商铺等)、商务类建筑(金融、证券、商业写字楼等)、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑(参见附件10)。
2. 搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求,在征收项目周边或项目内搜集交易实例。
3. 测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求,将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出标准样本房屋的基准价格,再测算出非住宅营业用房的征收评估价格。具体要求参见附件6。
第二十条 非住宅营业用房收益法估价技术路线:采用收益法评估被征收营业用房的征收补偿价格时,一般采用稳定收益情形测算,通常采用如下公式计算:
a 1
Vy = ——[ 1-—— ]
r (1+r)n
Vy为评估价格,a为估价对象年纯收益,r为资本化率,n为收益年期,相关系数的确定参见附件7。
第二十一条 非住宅非营业用房征收估价可以采用市场比较法,也可以采用成本法。采用市场比较法应依照附件1的要求选取交易实例,并按照市场比较法评估的应用要求进行估价;对于交易实例收集较为困难的,采用成本法进行估价。
第二十二条 非住宅非营业用房成本法估价技术路线:
1. 成本法的内涵:成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格,然后扣除折旧并考虑土地取得成本,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法,其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本,而是以成本为基础的客观市场价格。
2. 成本法的基本公式:根据《房地产估价规范》,考虑到城市房屋征收补偿估价的特点,成本法估价的基本公式为:
征收补偿评估价格 = 土地重新取得价格 + 建筑物重置价格 - 建筑物折旧 = 土地重新取得价格 + 扣除折旧后的建筑物现值。
3. 参数确定:除另有规定外,土地重新取得价格采用基准地价修正法确定;各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见附件8、9的说明。
第四章 其他征收估价问题处理
第二十三条 住宅房屋价格修正的实体因素和区位因素权重设定:实体因素为P1=0.3、P2=0.1、P3=0.1、P4=0.2、P5=0.1、P6=0.2,具体内容参见附件3;区位因素为a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15,具体内容参见附件4。
第二十四条 取得工商营业执照并作为营业用房持续使用、持续纳税一年以上的住宅及其他非营业用房的底层房屋,按以下规定估价:
估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格×营业年限权重+住宅(或非营业用房)估价价格×(1-营业年限权重);
营业年限权重=(征收年份-取得营业执照年份)÷(征收年份-基准年份1991)。该权重最大值取1。
第二十五条 收益法估价规定:采用收益法估价的,房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。
第二十六条 成本法估价规定:采用成本法估价的,应当采取房屋、土地分别估价的方式,估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取;建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取,建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定,可参见附件8。房屋折旧采用成新折扣法计算,不适用成新折扣法的,采用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。
第二十七条 临时建筑和在建工程估价规定:未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值;在建工程应采用成本法进行估价,工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
第二十八条 非房屋及其附属物估价规定:凡征收估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的,可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。
第二十九条 “地大于房”估价规定:
1. “地大于房”的面积仅指土地使用权证(或同类有效证件)载明的面积(不含临时用地面积)大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。
2. 对住宅(含“住改非”)房屋,“地大于房”面积的补偿,按照被征收项目样本房评估单价的20%计算。
3. 对商业经营性(不含“住改非”)房屋,“地大于房”面积补偿价格的计算公式:
Z=(M1-M2)×U×T
其中:Z为“地大于房”面积补偿价;
M1为土地使用权证(或同类有效证件)上载明的面积;
M2为房屋所有权证上载明的面积(以及征收当事人协商确定的合法房屋建筑面积),若M1-M2为负值,则取零;
U为市国土部门颁布的在用基准地价标准,须进行年期、容积率等相关系数修正;
T为个别因素调整系数,国有划拨土地调整系数按60%计取,国有出让土地调整系数=(批准出让年限-已使用年限)/批准出让年限,低于60%的按照60%计算。
4 . 对非住宅非商业经营性房屋,划拨土地使用权“地大于房”面积的补偿,按照市政府规定标准补偿;出让土地使用权“地大于房”面积的补偿,按照市国土部门颁布的在用基准地价标准扣除使用年限部分进行补偿,但土地出让合同中另有约定的,按照合同约定执行。
5 . “地大于房”部分不得重复评估补偿。
6. 土地行政主管部门有具体规定的,参照其规定执行。
第三十条 非住宅房屋(不含“住改非”)划拨土地估价:征收估价时涉及被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时,应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除;出让金数额为其合法用地国有土地使用权评估价格的40%。国有土地使用权评估价格的确定按第二十二条相关规定执行。
第三十一条 其它估价规定:室内装修装饰的估价参照附件12确定的标准执行。
第五章 征收估价报告
第三十二条 征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式,参照本细则(试行)的要求出具征收估价报告。
第三十三条 被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师亲笔签名,不得以印章代替签名,同时加盖房地产价格评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构,对估价报告的内容和结论负责。
第三十四条 房屋征收估价报告应做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第六章 征收估价工作准则
第三十五条 被征收人选定的征收评估机构应与房屋征收部门签订估价委托协议。估价委托协议中应约定本次征收估价操作程序及时间安排等。
第三十六条 评估机构在征收项目整体估价报告中必须确定估价项目的估价技术负责人,估价技术负责人最终确定估价技术方案,并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担责任。
第三十七条 所有征收估价项目均须开展现场查勘工作,承担估价业务的评估机构应派出有征收估价资格的专业人员对被征收房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,逐户拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料,要有实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的,应当由除征收人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地相关人员作为第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。
第三十八条 估价人员应持证上岗,逐户逐项估价,做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。
第三十九条 征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议,评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。
第四十条 征收评估机构在估价委托协议约定的时间内,应向征收部门提交正式的征收估价分户报告,并由征收部门安排征收实施单位将分户报告送达被征收人。征收估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。
第四十一条 征收评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务,并负有向市房地产价格评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。
第七章 征收估价工作资料存档
第四十二条 评估机构应当将下列资料(原件或复印件)与估价报告(含技术报告)共同整理存档:
1. 房屋征收委托评估协议;
2. 房屋征收决定公告;
3. 估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料;
4. 估价对象的实地查勘记录、影像等资料;
5. 标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、影像等资料;
6. 确定估价结果的有关系数、参数等证明资料;
7. 其他涉及估价项目的必要资料。
第四十三条 评估机构完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。
第八章 附 则
第四十四条 选择产权调换形式作为房屋征收补偿安置方式的,对所调换房屋的估价和结算,按照《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》有关规定结合本技术细则实施。
第四十五条 征收项目概算估价可参照本技术细则在房屋征收调查阶段进行估价测算,项目概算估价以房屋征收项目补偿资金概算表反映。
第四十六条 本细则未能涵盖的其它征收估价情况,按市房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。
第四十七条 本细则由市房屋征收部门负责解释。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定评估。
第四十八条 本细则自公布之日起施行。《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)》(宿政办发〔2009〕178号)同时废止。

附件:1. 市场比较法可比实例选择要求及说明
2. 基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件
3. 住宅房屋实体因素修正系数说明
4. 区位因素修正系数表
5. “住改非”房屋评估资料、系数和标准
6. 非住宅营业用房修正系数说明
7. 营业用房估价的收益法应用说明
8. 非营业用房成本法估价应用说明及房屋重置价格表
9. 建筑物成新因素确定表
10. 房屋用途分类表
11. 残疾人、伤残人补助标准
12. 装饰装修及附属设施价格评估参考表


附件1 :

市场比较法可比实例选择要求及说明

以下可比实例选择要求,适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。
1. 可比实例应选择与估价对象处于邻近地段的房屋。
2. 可比实例应与估价对象的用途相同。其中,住宅房屋的可比实例必须用途相同,一般情况下非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。
3. 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构,一般分为:(1)钢结构,(2)框架结构,(3)砖混结构,(4)砖木结构,(5)简易结构。
4. 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例,其交易价格应是正常市场交易价格。
5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近,一般应不超过12个月,近期6个月内成交的类似房地产交易案例应优先使用。
6. 采用可比实例修正测算确定评估价格的,选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
7. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过±30%。
8. 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%,综合系数修正不得超过±30%。

附件2 :

基准价格测算的标准样本住宅
及可比实例限定条件

一、标准样本住宅设定要求说明
住宅房屋征收估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件:
1. 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋,功能齐全并具备使用条件。
2. 一般情况下为多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修的成套房屋。
3. 一般情况下房屋为砖混二等八成新。
4. 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型,再根据具体情况,从方便操作提高效能的考虑出发,综合被征收房屋的典型特征,按上述三条要求设定一个征收项目范围内的“标准样本住宅”。
二、住宅房屋估价中可比实例选择要求
1. 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。
2. 一般情况下,可比实例应是砖混结构的多层住宅房屋,如在估价对象邻近范围内,无砖混结构的多层住宅房屋,可选取多层框架结构或高层框架结构住宅房屋。
3. 可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。
4. 可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例,其交易价格应是正常市场交易价格。
5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近,两者差异一般不超过12个月。
6. 采用可比实例修正测算确定评估价格,选用可比实例的数量应为3个及以上数量。
7. 同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30%。
8. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过±30%。









附件3 :

住宅房屋实体因素修正系数说明

一、住宅房屋结构因素修正系数P1
结 构
类 型 框架结构 砖 混 结 构 砖 木 结 构 简易结构
一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 四等 一等 二等
系 数
取 值 100 90 80 70 60 50 65 55 50 40 30 20
(注:一般情况下,剪力墙结构或框剪结构系数取值为105,其他未涉及的房屋结构类型可参照《房地产估价规范》的规定另行评估。)
二、住宅房屋层高(檐高)修正系数P2
商品房以2.8米层高(檐高)为100,普通自建民房以3.2米层高(檐高)为100,层高(檐高)每增减0.2米,修正系数增减1。
三、住宅房屋成套因素修正系数P3
成套住宅房屋:100;
非成套住宅房屋:85;
非成套住宅房屋有室内楼梯的:90。
四、住宅房屋成新因素修正系数P4(与八成新标准样本住宅相比较,具体根据折旧后的成新度计算)
待估房屋
成新程度 三成
及以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上
系 数 30 40 50 60 70 80 90—99
五、住宅房屋朝向因素修正系数P5
卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南
修正系数 96 98 99 100 101 102
六、住宅房屋楼层因素修正系数P6
总楼层
楼层系数(%)
所在楼层 一层楼 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼
一 100 100 98 98 97 97 97
二 100 104 100 101 102 103
三 98 104 105 106 107
四 98 101 103 104
五 96 97 100
六 95 96
七 93
(说明:1. 底层地下室为车库的,底层系数增加0.5,顶层系数减少0.5;2. 顶层坡屋面带阁楼的,顶层系数增加2;3. 如果是商住楼,住宅房的楼层系数相应减少0.5。)
七、实体因素修正系数测算说明
1. 实体因素调节系数F=0.3×P1+0.1×P2+0.1×P3+0.2×P4+0.1×P5+0.2×P6。
2. 可比实例实体因素调节系数为Fk,标准样本住宅实体因素调节系数为F0,被征收房屋实体因素调节系数为Fb;
Fk
标准样本住宅实体因素修正系数 K3 = — × 100;
F0
Fb
被征收住宅实体因素修正系数 K5 = — × 100。
F0
附件4 :

区位因素修正系数表

一、区位因素修正调节系数评分表
因素
类别 因素项目
内 容 考 察 项 目 评 分 等 级
一等 二等 三等 四等 五等
征收
项目
周边
大环
境 自然环境(a1) 自然景观、风向a11 50 40 30 20 10
空气污染、噪音、水文a12 50 40 30 20 10
交通条件(a2) 离市区主干道的距离a21 50 40 30 20 10
公交线路情况a22 50 40 30 20 10
教育医疗设施(a3) 所在学区1公里内学校情况a31 50 40 30 20 10
医院及医疗机构分布情况a32 50 40 30 20 10
商业配套设施(a4) 重要商业配套设施a41 100 80 60 40 20
征收项目范围内小环境 规划设计(a5) 建筑小区布局与外形等a51 30 24 18 12 6
建筑密度a52 30 24 18 12 6
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53 40 32 24 16 8
物业管理(a6) 物业管理情况a61 100 80 60 40 20
住宅区配套设施(a7) 住宅区内配套设施完备程度a71 100 80 60 40 20
以上评分等级数据在现场实际勘查时,根据实际情况其取值可在每个分值上作不超过±20%的浮动。
二、区位因素调节系数评分等级说明表
序号 因素项目 考察项
目内容 一等 二等 三等 四等 五等
1 自然
环境 自然
景观、
风向 公认的自然环境优越地区。 自然环境良好,附近有一定的绿地和绿化,基本整洁、卫生。 附近有少量绿地和绿化,卫生环境欠缺。 附近周围无绿化,比较拥挤、杂乱,环境较差。 附近无绿化,环境散乱,自然观感明显差。
空气污染、噪音、水文 空气清新、无污染,无噪音,水域清洁,达卫生标准。 空气良好,少量污染,白天有部分交通噪音,水体局部污染。 空气局部受污染,水体污染较为严重,白天和晚间均有噪音影响。 水体污染严重,靠近污染源或重噪音源。 长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响,环境污染明显。
2 交通
条件 离市区主干道的距离 离主干道的距离在100米以内。 离主干道的距离在100—250米之间。 离主干道的距离在250—400米之间。 离主干道的距离在400—500米之间。 离主干道的距离在500米以上。
公交线路情况 距离公交站点50米内,有4条以上重要公交线路。 距离公交站点50—100米内,至少有2条重要公交线路。 距离重要的公交线路的距离在100—200米之间,至少有2条公交线路。 距离公交线路的距离在200—400米之间,至少有1条公交线路。 距离公交线路的距离在400米以上。
3 教育医疗设施 所在学区1公里内学校情况 属于省级及以上重点中学(初中)和重点小学学区。 属于市级及以上重点中学(初中)和重点小学学区。 属于区级及以上重点中学(初中)和重点小学学区。 一般中小学学区。 无中学或小学。
医院及医疗机构分布情况 距市级及以上医院500米以内。 距市级及以上医院500—1000米。 距市级及以上医院1000—1500米。 距市级及以上医院1500—2500米以上。 距市级及以上医院2500米以上。
4 商业配套设施 重要商业配套设施 在400米范围内有大型的市级商业配套设施。 在400—800米范围内市级商业设施较集中。 在800米范围内有零散分布的商业网点,基本满足生活需求。 在800米范围内基本上无商业网点。 在1000米范围内无商业网点。
5 规划设计 建筑
小区
布局
与外
形等 布局合理、外形美观、错落有致,满足通风、日照等健康要求。 布局一般,外形整齐,满足通风、日照等健康要求。 布局一般,排列不整齐,外型较整齐。 任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。 建筑散乱、没有布局,且通行、空地利用明显不合理,外型破旧杂乱。
建筑
密度 建筑密度40%以下。 建筑密度40%—50%。 建筑密度50%—60%。 建筑密度60%—65%。 建筑密度65%以上。
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 绿地率在30%以上,立体绿化,室外公共活动空间丰富。 绿地率在30%以下,部分绿地和绿树,公共活动空间较小。 少量绿化,少量的公共活动空间。 无绿化,基本无公共活动空间。 无公共活动空间,出行通道狭窄。
6 物业管理 物业管理情况 全封闭物业管理。 半封闭物业管理。 有物业管理。 无物业管理。 无物业管理,无环卫管理。
7 住宅区配套设施 配套住宅区内设施完善程度 在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。 在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。 在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。
三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明
1. 基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定,其中住宅房屋区位因素调节系数
Q=0.1×(a11+a12)+0.15×(a21+a22)+0.15×(a31+a32)+0.15×a41+0.15×(a51+a52+a53)+0.15×a61+0.15×a71。
2. 可比实例区位因素调节系数为QS,标准样本住宅区位因素调节系数为Q0,可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数
QS
K4=—— × 100。
Q0












附件5:

“住改非”房屋评估资料、系数和标准

一、市区具备沿街营业用房条件的道路对照表
区类 道 路 名 称
宿城区 幸福路、洪泽湖路、西湖路、项王路、东大街、中山路、马陵路、八一路、马陵河两岸、运河路、黄河路、渔市口路、城北路、矿山路、骆马湖路、微山湖路、青海湖路、洞庭湖路、太湖路、发展大道、人民大道、世纪大道、平安大道、富康大道、饮马堤路、花园路、卫生路、杨公路、思虞路、成子湖路、黄海路、渤海路、东海路、南海路、红海路、黑海路、北海路、创业路、建业路、宏业路、敬业路、伟业路、鸿运路、华夏大道、轩辕大道、四海路、炎黄路、九州大道、公园路、凤凰路
宿豫区 洪泽湖路、项王路、西湖路、江山大道、韶山路、五台山路、天山路、燕山路、井冈山路、庐山路、书山路、黄山路、阿里山路、峨眉山路、昆仑山路、太行山路、华山路、武夷山路、雪峰山路、龙川江路、麦积山路、祁连山路、太白山路、云台山路、钟山路、珠江路、长江路、金沙江路、九龙江路、黄浦江路、学海路、湘江路、松花江路、钱塘江路、赣江路、富春江路、嘉陵江路
宿迁经济开发区 浦东路、厦门路、汕头路、深圳路、青岛路、项王路、发展大道南延段(延至南京路)、人民大道南延段(延至南京路)、平安大道南延段、世纪大道南延段、徐淮公路
备注 因城市规划建设,市区其他拟作为具备沿街营业用房条件的道路使用的,须经房屋征收部门报同级人民政府批准。
二、非沿街“住改非”房屋营业补助标准表
经 营 年 限 1-2 3-5 6-8 9-11 12-14 15-17 18-20 21年以上
补偿
标准
(元/m2) 一层 100 200 300 400 500 600 700 800
二层 80 150 200 300 400 500 550 600
三层 70 120 160 200 300 350 400 450
四层以上 60 90 120 150 180 210 240 270
附件6:
非住宅营业用房修正系数说明

一、交易情况修正系数
采用正常交易方式的,该系数取100。
二、交易日期修正系数
该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。一般情况下,在估价时点前6个月内交易的,该系数不超过101,在估价时点前6到12个月内交易的,该系数不超过102。
三、实体因素修正系数
1、结构因素修正系数P1
结 构
类 型 框架结构 砖 混 结 构 砖 木 结 构 简易结构
一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 四等 一等 二等
系 数
取 值 100 90 80 70 60 50 65 55 50 40 30 20
    2、成新因素修正系数P2(具体根据折旧后的成新度计算)
待估房屋
成新程度 五成以下 六成 七成 八成 九成
系数取值 50以下 60 70 80 90
3、进深因素修正系数P3
底层营业用房进深小于等于10m的,调节系数如下:
(1)等于10m,调节系数为1.0;
(2)大于等于6m,小于10m,调节系数为1.05;
(3)小于6m,调节系数为1.08。
底层营业用房进深超过10m部分的,每增加2m,调节系数递减0.04,临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位,第二进按第一进基准价格的70%计算;第三进按第一进基准价格的60%计算。第一进修正后不低于第二进评估的基准价格。
4、层高(檐高)因素修正系数P4
以3.2米层高(檐高)为100,层高(檐高)每增减0.2米,修正系数增减1。
5、临街状况修正系数P5
(1)一面临街为100;
(2)两面临街为103;
(3)三面及以上临街为106。
6、实体因素调节系数F=0.2×P1+0.1×P2+0.2×P3+0.2×P4+0.3×P5。
四、楼层因素修正系数
一般情况下,经营同一类别的二层以上营业用房估价楼层调节系数分别为:底层基准价格100%,二层取50%,三层取40%,四层及四层以上、地下室取30%。
经营同一类别的带自动扶梯的二层以上营业用房楼层调节系数分别为:底层为100%,二层取60%,三层取50%,四层及四层以上取40%,地下室取50%。
对特殊情况,由评估机构提出意见报房屋征收部门会同相关部门具体商定。
五、区位因素修正系数
1、区位因素的设定参照本细则附件4中《区位因素修正调节系数评分表》和《区位因素调节系数评分等级说明表》。
2、区位因素调节系数
Q=0.1×(a11+a12)+0.2×(a21+a22)+0.1×(a31+a32)+0.3×a41+0.1×(a51+a52+a53)+0.1×a61+0.1×a71。

附件7:

营业用房估价的收益法应用说明

采用收益法对营业用房进行估价应遵循以下原则:
1. 估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算,客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平;在无法取得客观租金收益数据时,商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算,客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑,可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。计算年纯收益的成本费用时,应对照估价对象的现实情况确定扣除项目,分别按出租型、直接经营型和混合型房地产净收益的求取规定计算。
2. 估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时,必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例;应用安全利率法计算时,资本化率=安全利率+风险调整值,安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率,风险调整值由估价人员根据收益法原理结合估价对象经营风险认识和估价经验参照下表范围,选取适当数据。
风险调整值参照表
类 别 商场类 商铺类 商务类 旅馆类 餐饮类 娱乐类
沿街一等 8-10% 9-11% 9-10% 9-10% 9-10% 9-12%
沿街二等 7.5-9.5% 9-10.5% 8.5-9.5% 8.5-9.5% 7-9% 8.5-11%
沿街三等 7-9% 8-10% 7.5-8.5% 8-9% 6-8% 8-10%
沿街四等 6.5-8.5% 7.5-9.5% 6.5-7.5% 7-9% 5.5-7% 7-9%
沿街五等 6-8% 7-9% 5.5-6.5% 7-8.5% 5-6.5% 6-8.5%
沿街六等 5.5-8% 6.5-8.5% 5-6.5% 6-8% 4.5-6% 6-8%
沿街七至十 等 5-8% 6-8% 4.5-6.5% 5-6.5% 4-6% 5.5-7%
非沿街 5-6.5% 5.5-7% 4-6% 4.5-6.5% 4-5.5% 5-6.5%
沿街路段等级划分表
等级 路 段
一 幸福路(洪泽湖路至西湖路)
二 洪泽湖路(黄河路至运河路)、幸福路(洪泽湖路至马陵路)、西湖路(运河一号桥至霸王举鼎广场)、中山路(西湖路至洪泽湖路)
三 幸福路(西湖路至项王路)、东大街、洪泽湖路(黄河二号桥至楚街)、黄河路(项王路至西湖路)、楚街
四 幸福路(八一路至马陵路)、富康大道(西湖路至项王路)、渔市口路、中山路(洪泽湖路至马陵路)
五 马陵路、黄河路(西湖路至环城北路)、黄河路(项王路至环城南路)、发展大道(洪泽湖路至项王路)
六 八一路、运河路、马陵河两岸(马陵路至西湖路)、洪泽湖路(楚街至世纪大道)、西湖路(霸王举鼎至世纪大道)、人民大道、世纪大道、幸福北路(八一路以北、城北路以南)、凤凰路、公园路、项王路(运河路以西)
七 洪泽湖路(金沙江路至牡丹江路)、项王路(金沙江路至牡丹江路)、西湖路(运河以东)、韶山路、五台山路、天山路、燕山路、井冈山路、庐山路、书山路、黄山路、江山大道(新宿沭路至环城南路)、九龙江路、黄浦江路、学海路、湘江路、松花江路、钟山路、阿里山路、厦门路、发展大道南延段(延至南环路)、徐淮公路以及附件五中标明的宿城区范围内其他沿街营业用房
八 浦东路、汕头路、深圳路、青岛路、发展大道南延段(南环路至南京路)、人民大道南延段(延至南京路)以及附件五中标明的宿豫区范围内其他沿街营业用房
九 附件五中标明的宿迁经济开发区范围内其他沿街营业用房
十 附件五中未标明的市区范围内其他沿街营业用房
3. 估价对象收益年期的求取主要考虑估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限。
附件8 :

非营业用房成本法估价应用说明
及房屋重置价格参考表

一、特殊住宅房屋和非营业用房的成本法估价
1. 成本法估价的基本公式为:
征收补偿评估价格=土地重新取得价格+建筑物重置价格-建筑物折旧
2. 土地重新取得价格采用基准地价修正法求取。
3. 建筑物重新建造价格参照下表执行。
4. 建筑物折旧应根据现场勘查结果,对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。
二、宿迁市市区房屋重置价格参考表(元/m2)

类别 等级 结构、装修及设施 重置价格
框架
结构 一等 层高3.8—4.5米,一层楼,桩基,框架,外墙墙砖或涂料,内墙中级抹灰、涂料,水磨石地坪或地砖,铝合金门窗,水、电设施及卫生间齐全,通讯、消防设施齐全。厅廊铺地砖。 1500
二等 层高2.8—3.8米,桩基,框架,外墙墙砖或涂料,内墙中级抹灰、涂料,水磨石地坪或地砖,铝合金门窗,水、电设施及卫生间齐全,通讯、消防设施齐全。厅廊铺地砖。 1350
砖混
结构 一等 平均层高不低于2.8米,砖或钢筋混凝土基础,240mm实心砖墙,房屋设置构造柱、层层圈梁,双层屋面,外墙贴面砖,内墙涂料,钢筋混凝土楼梯、阳台,水泥地面,塑钢窗、铝合金窗或木门窗,水电卫齐全,有电话、电视插座。 1200
二等 平均层高不低于2.8米,砖基础,240mm实心砖墙,层层圈梁,现浇或多孔板屋面,内墙涂料,外墙混合砂浆(含外墙涂料),水泥地面,较好的木门窗,有水电,有电话、电视插座。 1100
砖混
结构 三等 平均层高不低于2.8米,砖基础,180mm或240mm砖墙,有圈梁,现浇或多孔板屋面,内墙涂料,外墙勾缝或混合砂浆粉刷,水泥地面,木门窗,有水电。 900
四等 平均层高不低于2.4米,砖基础,180mm或120mm砖墙,平板屋面,外墙勾缝,水泥地面,木门窗,有电。 800
砖木
结构 一等 层高(檐高)不低于2.8米,砖或钢筋混凝土条形基础,实砌240mm砖墙,松杉木桁条,水泥地面,密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦屋面,室内采光通风良好,内外墙抹灰,表面刷涂料,铝合金或较好木门窗,水电设施齐全,有电话、电视插座。 950
二等 层高(檐高)不低于2.8米,砖基础,实砌240mm砖墙,较好杂木或水泥桁条、屋面板,木门窗,水泥砂浆地面,内墙涂料,水电设施齐全。 800
三等 层高(檐高)不低于2.8米,实砌240mm砖墙、内墙涂料,杂木桁条,稀疏的屋面板或椽条芦席。木门窗,简易水泥地坪,采光、通风一般,水电设施齐全。 650
四等 层高(檐高)不低于2.4米,180mm墙,空斗墙或土坯墙,外墙砂浆勾缝,内墙涂料,杂木桁条,稀疏的屋面板或椽条芦席,平瓦屋面。木门窗,简易水泥地坪,采光、通风一般,水电设施齐全。 500
简易
结构 一等 檐高不低于2.2米,180mm墙,空斗墙或土坯墙,简易瓦屋面,杂木或毛竹桁条,砖地坪,水电到户。 300
二等 檐高不低于2.2米,乱砖或土坯墙,泥土地坪,简易门窗,毛竹桁条,石棉瓦屋面。 200
备 注 1. 估价时,按照商品房标准层高2.8米、自建民房标准层高3.2米每增减20厘米调整价格±1%(房屋层高以规划部门批准的高度为准,擅自提高的,不予调整系数);前后檐高不等的,按平均高度计算。
2. 在实际评估过程中,被征收房屋与重置价格表中的装修部分如有不一致的,可作适当调整。
单层工业厂房及仓库房屋 钢混
结构
(框架) 一等 多层钢砼架承重,钢砼基础,实砌墙围护,现浇楼面,柱网较大(6m×6m),水泥楼面,钢门窗,水电卫齐全。 1100
二等 钢砼框架承重(或半框架),钢砼基础,实砌墙围护,柱网较小,水泥楼面,钢门窗。 1000
钢混
结构
(排架) 一等 钢砼柱,柱顶高度大于7.5m,钢砼屋架或钢屋架,跨度>15m,吊车吨位大于5吨。 1150
二等 钢砼柱,柱顶高度大于4.5m、小于7.5m,钢砼屋架或钢屋架,跨度>15m,无吊车。 1050
全钢结构 一等 钢砼基础,钢柱,钢梁,有吊车,彩钢板墙面屋面,柱顶高度大于6m 。 950
二等 钢砼基础,钢柱,钢梁,无吊车,彩钢板墙面屋面,柱顶高度大于4.5m、小于6m。 850
砖混结构 一等 砖柱,柱顶高度大于5.5m,砼屋架或钢屋架,有墙上跑吊车3-5T,跨度9-12m。 1050
二等 砖柱,柱顶高度大于4.5m、小于5.5m,砼屋架或钢屋架,跨度9-12m。 950
简易结构 一等 简易砖基础,砖墙,空斗墙承重,简易钢柱、钢桁架,石棉瓦屋面、单层彩钢板或压型金属板屋面。 400
二等 简易砖基础,土坯墙,杂木或毛竹立柱,石棉瓦屋面、单层彩钢板或压型金属板等屋面。 300
说明:1、单层工业厂房及仓库房屋层高调整范围为:檐高在7.2米以上应调增,6.0米以下应调减(不含7.2米/6.0米)。调整值为:每增减30cm,价格增减1%。
2、宿迁市市区工业厂房征收评估跨度调整系数说明表
跨度(米) 9 12 18 24 30 36
系数 1.25 1.15 1.00 0.88 0.82 0.79
3、宿迁市市区工业厂房征收评估跨数调整系数说明表
跨数 1 2 3 4 5
系数 1.01 1.00 0.98 0.97 0.965

附件9:

建筑物成新因素确定表

建筑物综合成新评定
新旧程度 折余率 成新评定说明
十成新 100% 一般情况下,框架结构年折旧率1.5%,钢结构年折旧率2%,砖混结构年折旧率2%,砖木结构年折旧率3%,简易结构年折旧率5%。
九成新 90%
八成新 80%
七成新 70%
六成新 60%
五成新 50%
四成新 40%
三成新 30%
不足三成新 30%以下











附件10:
房屋用途分类表
一、住宅房屋用途分类表
住 宅
房 屋 成套住宅 指按套型设计,每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间等基本空间。
非成套住宅 上述成套住宅以外的住宅房屋。
二、非住宅营业用房用途分类表
非 住
宅 营
业 用
房 商场类建筑 以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构,层高较高,有大跨度的厅堂作为营业场所,一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。
商铺类建筑 以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋,多数为砖混、砖木结构,有的为连家店,多数为单开间。
商务类建筑 以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混框架结构的多层、小高层和高层建筑,底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所,其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。
娱乐类建筑 各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等,建筑结构多为钢混框架和混合结构,通常有娱乐用途大厅和包间,设有公共卫生间。电照设施较复杂。
旅馆类建筑 分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构,底层设服务台或值班室,内廊,水泥、水磨石或普通地砖地面,通常有多人间、单人间,一般每层设公共卫生间,普通装修;后一类通常为钢混框架结构的多层、小高层或高层建筑,依等级、规模、功能数量及综合程度,通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施,客房均设有单独卫生间,包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档,配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。
餐饮类建筑 各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等,建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构,相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。
三、非住宅非营业用房用途分类表
非住
宅非
营业
性用
房 工业性
建筑 以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构,角钢屋架,石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面,钢混或钢立柱,砖墙或装配式墙体,水泥地面,木门或铁皮门。
办公性
建筑 以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋,水泥平屋顶,有走廊(内廊或外廊),砖墙、钢混梁,现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。
公共性
建筑 以学校、医院、图书馆、博物馆、教堂、寺庙等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型,一般为钢混框架或砖混房屋。
附件11:
残疾人、伤残人补助标准

项 目 单位 补助标准(元) 备 注
残疾人、伤残人补助 人 一等 二等 三等 四等 残疾人以残联组织颁发的残疾证为准;
伤残人以民政部门颁发的伤残证为准。
5000 4000 3000 2000

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